▣ 부동산 투자의 레버리지 효과에 대하여
: 데이빗한 부동산 컬럼
은행빚도 일종의 자산개념으로 은행에서 빌린돈을 활용해서 투자하는 것이 수익율을 극대화 할 수 있는 좋은 방법이기도 하다. 실제로 은행이자 비용보다 높은 수익율이 기대될 때는 더욱 그러하다.
이번주에는 부동산 투자의 레버리지 효과에 대하여 살펴보기로 한다.
지렛대는 영어로 Leverage라 하며 작은 힘으로 무거운 물체를 들어올리는 도구이다.
그리스 철학자였던 아르키메데스의 “긴 지렛대만 있으면 지구를 들어보이겠다”라는 말은 그만큼 작은 힘으로 큰 물건을 들어올릴 수 있다는 뜻이다.
부동산 투자에서 레버리지 효과의 핵심은 지렛대의 크기를 키워서 작은 힘으로 더 큰 효과를 보는 것이다. 레버리지란 차입금(융자)을 통해 수익을 극대화 시키는 것이다.
예를 들어 살펴보면 아래 그림을 살펴보면 다음과 같이 설명할 수 있다.
부동산 투자를 할 때 50만불을 투자를 해서 75만불의 매매차액을 올렸다면 수익율은 50%이다. 그런데 50만불을 대출해서 총 100만불을 가지고 100% 수익을 올렸다면 수익금은 50만불이 될 것이다. 위의 두가지 경우의 자기자본수익률을 계산해 보면 두 경우 모두 자기 자본은 50만불이기 때문에 첫번째 경우에는 자기자본수익률이 50%가 되고, 두번째 경우에는 100%이다.
두 상황을 비교하면 당연히 레버리지를 적용한 후자를 선호할 수 밖에 없다. 하지만 수익이 아니라 손실이 난다면, 손실 역시 레버리지 효과로 인해 더 커질 수 밖에 없다. 부동산이 오를거라 생각하고 대출을 받아서 집을 샀을 경우, 집값이 오른다면 자기자본수익률이 커지겠지만, 반대로 하락하게 된다면 손실금액 또한 레버리지 효과를 받게 되는 단점도 있다. 하지만 장기적인 측면에서는 결국 부동산 가치는 상승하게 되므로 위의 원리를 적용하면 좋은 재테크의 한 방법이 될 수 있다.
2. 레버리지효과란?
예를 들어 100만불을 투자해 100만불 가치의 집을 사고 얼마후 집값이 10% 뛰어 110만불이 되었을 경우 투자금액의 10%의 수익을 올리게 된다. 100만불을 투자해 10만불을 벌었으니 수익률이 10%가 되는 것이다.
100만불의 주택을 살경우 90만불의 융자를 얻어서 구입한후에 110만불을 받고 집을 판 후, 은행대출금 90만불을 갚고 나면 주머니에는 20만불이 떨어지게 된다. 투자 원금이 10만불이었다는 사실을 고려하면 순수하게 벌어들인 돈이 10만불이 된다. 10만불을 투자해 10만불을 벌었으니 수익률이 100%가 된다. 집값은 10%밖에 오르지 않았지만, 빚을 이용해 큰집을 구입한 덕분에 100%의 수익을 올리게 된 것이다. 이렇게 빚을 이용해 투자 수익율을 극대화 하는것을 레버지리 효과라 한다.
3. 레버지리비율이란 전체 투자금액을 내가 투자한 금액으로 나눈 것이다. (공식) 레버지리비율 = 전체 투자금액/ 내돈
예를 들어 내돈 10만불과 은행대출금 90만불로 100만불짜리 집을 샀다면 레버지리비율은 10이 된다. 만약 은행대출을 받지 않고 순수한 내 돈 100만불로 100만불짜리 집을 샀다면 레버지리 비율은 1이 된다. 레버리지 비율이 높다는 것은 그만큼 남의 돈을 많이 사용했다는 의미이다.
빚으로 한 투자가 어떤 결과를 가져 올지는 부동산 경기에 따라 다르다. 성공할 수도 있고 실패할 수도 있는 리스크는 있지만 장기적인 투자 측면에서는 많은 장점을 제공한다. 따라서 빚을 이용해 투자를 할 때는 항상 조심해야 한다. 아주 살짝 빚나간 예상으로 무리하게 투자한 경우에는 내 전재산을 집어 삼킬수 있기 때문이다.
위의 레버리지 효과를 잘 활용하면 부동산가격이 장기적으로 상승하기 때문에 실물 자산가치를 증대시켜 보다 많은 융자금을 받을 수 있는 대부능력이 증대함으로 보다 많은 부동산을 구입할 수있는 능력을 갖추게 된다.
뉴질랜드의 대부분의 은행들은 부동산 가치의 담보능력뿐만이 아니라 대출상환 능력에 대한 인컴 구조 및 현금 흐름(Cash flow)도 함께 평가하므로 부동산 자산가치의 상승은 또다른 부동산을 구입하는데 많은 영향을 끼치게 된다.
교민중에 이러한 내용을 수년전에 잘 파악하고 이것을 최대한 활용하여 주택을 10채이상 보유한 분들도 계시고 이런 자산가치의 상승으로 말미암아 평생 일해서 벌기어려운 돈을 레버리지 효과를 이용하여 투자 수익을 극대화 한분들을 볼 수 있다.
이처럼 자기 자본을 일정기간동안 전부 모아서 부동산을 투자할 경우 시간이 상당히 걸릴뿐만 아니라 자금을 모으는 상당한 기간동안 부동산 가격이 상승하므로 평생을 모아도 집을 살수 없다는 이야기가 바로 여기서 나온다. 그러므로 약간의 계약금(씨드머니)만 준비만 되면 부동산에 투자하는 것이 재테크의 첫 출발점이 되는 것이다.
필자의 생각은 부동산을 팔때 수익을 만드는 것이 아니라 장기적인 안목으로 살펴 본다면 이미 부동산을 구입하는 순간부터 수익을 만드는것이라고 표현하고 싶다.