▣ 비즈니스 매매에 대하여 ( How to sell a Business ) : 데이빗한 부동산컬럼
이번주에는 비즈니스 매매에 대하여 자세히 살펴보기로 하자. 우선 비즈니스를 매매하기 위해서는 자신이 운영하고 있는 비즈니스의 가치에 대하여 정확한 시장 감정평가 (Market Price Appraisal)이 선행 되어야 하고 또한 이에 대한 적절한 비즈니스 매매 전문가의 마케팅 계획이 수립되어야 한다. 비즈니스의 경우 주택매매와는 다르게 여러 가지 전문가의 조언과 특별한 판매 방법(Marketing Method), 비즈니스 관련 데이터 베이스(Data Base)가 필요하므로 전문가의 조언이 필수적이라 할 수 있다.
우선 비즈니스 매매의 감정평가 방법(Appraisal Methods)을 살펴보면 ,
1. The Comparable sales method (비교사례 방법)
2. Basic method (기본 자료방법)
3. Earnings-Based Method (수익 기본방법)
4. Asset Value Method (자산 평가방법)
위의 네 가지 방법의 경우는 소규모의 비즈니스 감정평가시에 일반적으로 사용되고 있고, 무형자산(Intangible Asset)에 대한 가격평가(Establishing of the value of an intangible asset)는 어려운 과정이라고 할 수 있다. 일반적으로 비즈니스 가격 평가시에는 두 가지 이상의 평가방법을 혼합하여 사용하지만 항상 정확한 가격을 산출하기에는 한계가 있게 마련이다.
우선 The Comparable sales method (비교사례 방법)에 대하여 살펴보자. 비슷한 비즈니스 인컴(Turnover) 을 가진 소규모 비즈니스의 판매 사례를 비교해 보자. 이 과정에서 회계장부 및 현금흐름에 대한 각종자료가 준비 되어야 하는데 실무상에서의 실제매출과 세금신고 매출과는 많은 차이가 나는 경우도 찾아볼 수 있다. 이런 경우에는 스페셜 컨디션 (Sepecial Condition)을 매매 계약서(Sale & Purchase Agreement)에 턴오버(Turnover) 체크 컨디션을 삽입하고 계약하게된다. (일반적으로 Due diligence를 삽입) 컨디션 계약을 체결한 후에 현장에서 일정기간 매출을 체크해 보고 매출이 기대한 것 이하일 경우에는 중도에 계약이 취소 되기도 한다. 주택의 경우에는 비교적 단순하게 비교가 가능한 편이지만 Small business의 경우에는 각기 다른 다양한 방법으로의 분석이 요구된다고 하겠다.
비즈니스의 매매 산출시 대체로 유형자산-Plant (Tangible Assets)과 무형자산-Goodwill(Intangible Assets), 스톱(Stock)등 3가지를 합한 가격이 비즈니스매매가를 형성하게 된다.
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위의 표를 살펴보면 비즈니스 업종 및 업체별로 각기 다른 형태의 가격을 형성하여 매매되고 있는 것을 살펴볼 수 있다. 더구나 세번째 업종은 위클리 터언오버(Turnover)가 $21,515로 상당히 높은 편으로 유형자산에 비하여 무형자산의 비중이 상당히 많이 차지하고있는 것을 살펴볼 수 있다. 네번째 비즈니스의 경우에는 위클리 턴오버가 $5,714로서 비교적 낮고 Goodwill(무형자산)에 대한 평가금액이 없어서 전체적인 비즈니스 매매금액이 낮게 형성된 것을 살펴볼 수 있다. 위의 내용을 살펴보면 주당 매출액에 따라서 무형자산에 대한 평가 금액이 일반적으로 높은 것은 살펴볼수있다. 자신이 운영하고 있는 비즈니스의 평가금액을 높게 받기위해서는 기본적으로 수익에 관련된 매출액을 높이는 것이 제일 중요한 요소라고 할수있다. 하지만 경우에 따라서 매출액이 높더라도 고정비용과 유동비용이 많이 들어가는 업체는 순이익이 낮아서 구입시에 상당히 주의가 필요하므로 전문가의 도움이 필수적이라 할수있다.
이렇게 형성된 가격을 가지고 다음과 같은 과정을 거쳐서 매매가 진행되어진다.
1. Prospecting for Clients (고객상담)
2. Appraising businesses – Comparable sales Method (비즈니스 감정평가)
3. Preparing appraisal (감정평가서 준비)
4. Securing agency Agreement (부동산 리스팅 계약)
5. Marketing and Advertising (마케팅 및 광고)
6. Qualifying prospective customers (가망 고객 선별)
7. Facilitating sales and purchase (계약 체결준비)
8. Close (계약 체결 완료)
위의 일반적인 8가지 과정을 거쳐서 비즈니스 매매가 이루어 지지만 실무상에서는 많은 계약들이 계약 전후에 여러 가지 문제점들로 인하여 계약이 해약, 취소되는 사례가 많이 발생한다. 사전에 비즈니스 매매를 준비하고 있는 경우에는 회계관련자료 (Financial statement)와 리스 계약서 등 바이어에게 충분히 매력적인 면을 어필할 수 있는 관련자료들을 사전에 준비해 놓는 것이 빠른 시간내에 좋은 가격에 판매할 수 있는 방법중의 하나가 될것이다. 더구나 바이어의 입장에서는 계약 체결시 건물주(Landloard)의 허가(Concent) 를 반드시 받아야 되는 과정이므로 이에 대한 관련자료를 사전에 철저히 준비해서 계약후에 취소당하지 않도록 철저한 준비가 필요하다고 하겠다.