▣ 상가 건물 전체 매매 또는 지분 투자 방법 : 데이빗한 부동산컬럼
이번주에는 부동산 상가 건물을 구입하여 건물주가 될 수 있는 몇가지 방법에 대하여 논의해 보기로 한다. 우선 상가 건물의 경우에는 입지가 좋고 리스임대료의 수익성이 높으면 건물 매매 가격이 일반적으로 높게 형성되므로 건물구입에 많은 부담이 생길 수 있으므로 다음과 같은 방법을 모색해 볼 수 있다.
최근에 모기지를 신청할 경우에는 바이어의 인컴에 따라서 모기지를 조달할 수 있는지의 여부를 은행에서 심사해서 대출금액과 이자율을 결정하게 되며 모기지 상황능력의 인컴이 부족한 경우 은행 대출을 받기 어려운 것이 일반적이다. 하지만 다음과 같은 차선책으로 방법을 모색해 볼 수 있다. 건물주의 재정과 인컴이 튼튼할 경우에는 현 건물주의 Vendor’s Financial 을 통한 모기지 조달을 검토해 볼 수 있다. 건물주의 신용과 재정능력을 통하여 은행에서 모기지를 조달하고 건물의 등기부 등본에는 건물주의 저당권 담보설정을 하는것이 일반적이다. 바이어가 매달 건물주에게 은행이자와 원금을 상환하고 다시 건물주는 해당금액을 바이어로 부터 매월 은행이자와 원금의 일부를 받아서 해당은행에 상환하는 방법을 취한다. 이런 경우 건물주는 바이어가 해당 대출 모기지 금액을 전액 상환할 때까지 등기부 등본 (타이틀)에 담보설정을 해놓게 되므로 만일에 모기지 상환이 지연 또는 연체 될 경우에는 은행 강제 경매를 실시하여 담보를 통한 원금 상환을 진행할 수 있다.
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다음은 건물투자및 구입시 지분투자에 관한 방법을 생각해 보자. 우선 크게 소유권과 이용권을 분리해서 운영하고 소유권에 관한 내용도 필요한 경우에는 지분 투자를 통하여 해당 건물을 구입할 수 있는 방법이 있다. 각각의 지분비율에 따라 소유권과 이용권을 분리해서 활용할 수 있고 필요한 경우에는 지분에 따라서 매각 할수도 있다.
건물주가 될 수 있는 방법을 간략하게 정리하면
1. 전체 매매 (현금구입)- 1명 단독으로 현금구입
2. 전체 매매 (융자포함) – 1/2 현금 + 1/2융자 (리스수익으로 융자금 상환)
3. 공동투자 – 2명의 바이어가 공동명의로 1/2구입 (수익율 공동 배분, 필요한 경우에는 융자 신청)
4. 지분투자 – 3명 이상의 바이어가 각자 1/3지분에 따라 소유권등기 (수익율 1/3지분에 따라배분)
5. 회사설립을 통한 회사 소유-회사 정관에 따른 수익율 배분 (3명 이상)
6. 현 건물주의 Vendor’s Financial 을 통한 모기지 조달-은행이자 매월지급방법
7. 기타 다양한 방법으로 상가건물의 건물주 되는 방법이 있다.
이번에는 건물 구입 후 활용방안을 살펴보자.
1. 건물 전체 임대를 통한 수익율 추구
(개인, 공동, 지분, 회사소유 등- 소유권 형태에 따른 수익율배분)
2. 건물 전체를 건물 투자자가 구입 건물을 직접 사업체로 사용
3. 건물 구입후 공동 투자자 ½ 건물을 분리해서 각기 ½씩 사용
4. 건물 구입후 1/3지분 투자자 지분별로 나누어서 건물 운영 (한방병원 1층2층을 각각 1/3지분 투자별로 상가분리 운영)
5.회사소유권구입 (소유권 및 사용권 및 수익율을 각기 분리운영)-소유권 지분에 따라 사용 또는 수익율 배분
일반적으로 상가의 경우에는 리스임대료 수익율이 주택에 비해서 상당히 높은 편이고 상가의 건물의 세입자가 멀티 테넌트(다수의 세입자)인 경우 안정적으로 높은 임대료 수입이 가능하고 필요한 경우에는 서브리스를 통하여 임대료 수익을 더욱 높게하여 상가건물의 가치를 올릴수 있는 방안도 있다.
일반적으로 상가의 구입과 운영에 관한 세제혜택을 받기위하여 회계사를 통하는 것이 좋다. 사업운영을 통한 인컴텍스를 절감하고 비용처리를 효율적으로 하기 위해 은행 모기지를 신청해서 활용하는 것도 좋은 재테크의 일환이 된다.
상가의 건물의 매매 가치는 일반적으로 세입자의 리스임대료 년간 수익율에 따라서 건물의 매매 가치가 결정되는것으로 리스 임대료가 높은 경우에는 매매가치가 높게 형성이 되고 임대료가 낮은 경우에는 매매가치가 낮게 형성된다. 그러므로 건물주의 입장에서는 건물의 가치를 높이기 위하여 건물관리는 물론이고 수익율이 높은 세입자를 유치하기 위하여 많은 노력을 하게 된다. 또한 건물주가 사업을 운영하다가 자금이 필요할 경우에는 건물을 팔기위하여 새로운 세입자의 장기리스계약을 체결한후 건물을 매각하는 경우도 종종 본다. 이런경우는 초기에는 건물주가 본인에게 세입자로서 리스계약을 일정금액에 체결한후 건물을 매매하고 세입자로 새로운 건물주에게 리스료를 납부하면서 건물을 사용하는 방법도 볼 수 있다.
미국과 호주등 세계 각국에 성공적으로 정착한 타이나 타운의 예를 살펴보면 중국 해외 동포들의 단결된 힘과 조직적인 맨파워를 구성해서 성공적인 재테크를 이루어 가고 있는것을 살펴볼수있다. 이처럼 우리 재뉴 교민들도 이제는 해외에서 성공적인 재테크와 성공적인 사업을 위하여 새로운 상가구매형태를 새롭게 생각해 볼 시기가 되었다.