▣ 상가건물 구입을 통한 재테크 검토
: 데이빗한 부동산 컬럼
상가건물을 구입하여 여러가지 수익성을 높이는 방법에 대한 살펴보자. 일반상가를 구입하는 경우 현세입자가 리스기간 만료와 함께 계약이 종료하는 경우 상가를 여러개로 분할하여 다른 업종의 세입자를 여럿 유치하면 기존의 임대료보다 더 높은 임대료를 받게 만들 수 있다.
한인 종합 상가의 경우에는 건물 전체를 헤드 테넌트가 메인으로 리스를 받은 뒤 여러가지 업종의 서브리스를 주어서 임대료 부분을 절감할 수 있다. 반면에 건물주는 건물전체 내부를 분할하여 각기 다른 업종을 유치하여 건물 임대료 수익을 극대화하여 받는 방법도 있다.
사업을 운영하는 비즈니스오너 또는 건물을 구입하는 건물주의 입장에서 숨겨진 잠재적 가치를 발견하여 흙속에 진주를 찾는것 처럼 상가의 숨은 가치를 발견하여 가공하는것도 중요한 재테크의 한부분이 될 것이다. 건물을 구입하거나 리스를 할 경우에 건물주는 어떤 세입자를 유치하느냐에 따라, 세입자는 어떤 건물을 어떤 조건과 가격으로 임대(리스) 하느냐에 따라 사업의 성공 여부가 달려 있다고 해도 과언이 아니다.
우선 영업이 저조하여 건물가격이 저평가 되어있는 것을 저렴하게 구입하여 내부 시설도 업그레이드하여 건물을 판매활동을 활용하여 높은 매출액을 높여서 비즈니스 가치와 건물가치를 상당히 높여서 판매한 사례가 있다. 이처럼 상가 및 비즈니스가 운영되고 있는 건물은 위치와 상권에 따라서 변동이 되기도 하고, 상가의 운영방법과 형식 및 업종에 따라서 사업 성공의 성패가 좌우할 때도 있다. 최근에는 대규모 쇼핑몰 개발로 인하여 소규모 상권이 코비드 상황이후 더욱 어려워지는 경우도 목격하게 된다.
토지를 분할해서 구분등기를 하거나 작은 토지를 합쳐서 아파트 단지로 개발하는 것 처럼 상가의 경우도 작은 상가로 분할하여 임대를 주거나 작은 상가를 합쳐서 큰 건물로 기업 전체에 임대를 주는 등 여러가지 방법과 형식을 잘 연구하여 최적의 부동산 가치를 효울적으로 극대화하여 부동산을 개발 및 활용하는 것이 중요한 관심의 대상이 된다.
건물 구입후 건물의 가치를 상승시키는 방법으로는 우선 첫째로 건물구조 변경 및 인허가를 통한 건물가치 상승 방법이 있고 두번째로 건물의 용도 변경을 통한 건물 가치 상승있다. 세번째로 건물의 임대료 조정 으로 매2년마다 시장가격으로 임대료 상승시켜 건물의 가치를 증진시키는 방법이 있다. 네번째로 건물의 세입자를 임대료부담이 높은 세입자로 교체하는 방법이 있다. 다섯번째로 부동산 개발을 통한 건물의 가치를 상승시키는 방법이 있다. 여섯번째로 부동산 판매를 통하여 건물의 가치를 극대화시키는 방법등이 있다. 위의 방법등에 대한 활용은 경험많은 에이젼트와 상담통하여 더욱 극대화 할수있다.
일반적으로 상가의 매매 수익율은 주택수익율 보다 1.5배-2배이상의 높은 수익율을 가지고 있게 되어 임대수익을 통한 현금흐름표(Cash flow)는 상당히 높은 편이어서 일반적으로 투자금액 회수기간이 주택보다 훨씬 빠른 편으로 볼 수 있다.
Right of Renewal : three(3) of two (2) Years의 의미를 살펴보면 매2년마다 3번의 재연장기회에 대한 권리를 말하는것이다. 세입자의 입장에서는 총 6년의 리스 계약을 체결하면서 매2년마다 재계약을 할것인지 종료할것인지에 대한 권리를 행사할 수 있는 기간을 의미한다. 예를 들어 세입자가 사업이 잘 안되어서 리스계약 2년이후에 계약을 종료하고 싶으면 계약을 종료할 수있고, 재연장을 원하면 재연장을 할수 있는 권리를 말한다.
건물 매매 조건과 가격을 높이기 위한 또 하나의 색다른 방법에 대하여 살펴보기로 하자. 우선 건물주가 해당건물에서 사업 또는 비즈니스를 하고 있을 경우 해당 건물을 매각할 경우 단순하게 건물을 매각하는 것이 아니라 건물주가 본인에게 리스 계약(임대차계약)을 체결하여 다시 리스백으로 내놓고 매각하는 방법을 흔하게 살펴볼 수 있다. 이런 경우는 대부분 상가 매매금액을 높이기 위한 방법으로 단기간동안만 높은 금액으로 건물주가 세입자로 임대차 계약을 체결해서 리스계약서를 작성해 높고, 높은 임대료를 지불하는 조건으로 해서 본인의 건물을 매매할 경우에 시세보다 높은 금액에 팔기를 원하게 된다. 다시말하면 250만불 정도 시세의 건물을 임대료를 5년동안 높게 책정하여 리스계약을 해놓고 시세보다 100만불이상 비싸게 350만불에 매각하는 경우도 있다. 5년동안 건물주가 임대료를 약 10-20만불시세보다 더 지불하지만 총 건물 매매대금을 80만불 더 받게 됨으로 최근 새로운 건물 매매 방법으로 많이 사용되고 있는 방식이다. 이런 경우 건물을 처음 구입하는 투자자의 입장에서는 많은 주의와 검토가 필요하다고 할 수 있다.
그렇기에 특별히 상가구입을 할 경우에는 반드시 매매계약전에 리스계약서 (Deed of Lease)와 Pre Contract Disclosure statement(프리 컨트랙 디스클로우즈)를 요청하여 계약전 검토가 필수 요소라고 할 수 있다.