▣ 상가물건 구입시 알아야 될 기본 내용
: 데이빗한 부동산 컬럼
이번주 칼럼부터는 교민들의 커머셜 상가 구입에 관한 전반적인 기본 정보 및 물건분석에 관한 내용을 자세히 살펴보면서 부동산을 잘 구입하고 소유하면서 수익성을 극대화하고 마지막으로 부동산을 팔경우에 어떤 방법으로 팔것인지를 자세히 검토해 보면서 교민 여러분들의 커머셜 부동산에 대한 이해와 접근을 보다 쉽게 설명해 보기로 한다.
우선 상가건물의 매매가와 연간 임대료는 일반적으로 불가분의 관계를 형성하고 있으며 임대료의 수익율이 높아질수록 건물가격은 내려가고 수익율이 낮아질수록 건물가격은 올라가게되는 상반된 구조를 가지고 있다. 투자자의 입장에서는 적은 돈을 투자하여 높은 임대수익을 기대하게 되고 건물주의 입장에서는 매매시에 적은 임대수익이라도 높은 매매 금액에 팔기를 기대하게 된다.
예를 들면 $ 270,000불의 연간 임대 소득이 발생 할 경우 투자자의 입장에서 6%의 수익율을 기대하면 270,000/0.06=450만불의 금액을 투자하게 되고 5%의 투자 수익율을 기대할 경우 270,000/0.06=540만불의 금액을 투자하여 5%의 수익율을 기대할 수 있다.
이처럼 상가건물의 투자할 경우 임대료/기대수익율로 나누면 상가 건물의 가격을 책정할 수 있고 반면에 임대료/상가건물 가격을 계산하면 상가수익율을 구할 수 있다.
하지만 시티의 경우, 또는 재개발가능한 지역의 상가, 수익율에 비하여 상가 토지지분이 많은 경우, 상가수요가 급등하는 지역등에서는 단순한 수익율보다 개발 이익을 통한 기대심리가 많기 때문에 이런경우에는 바이어의 경쟁률에 따라서 상당히 높은 금액에 매매 되는 경우도 흔하게 볼 수 있다.
일반적으로 상가의 매매 수익율은 주택수익율 보다 1.5배-2배이상의 높은 수익율을 가지고 있어 임대수익을 통한 현금흐름표(Cash flow)가 상당히 높은 편이어서 일반적으로 투자금액 회수기간이 주택보다 휠씬빠른 편이다.
상가의 매매 금액은 연간 임대수익율에 따라서 상당히 많은 영향을 끼치게 된다. 그러므로 건물주는 세입자의 임대료 부분에 상당히 민감하고 매년 또는 2년마다 상가임대료 Review(리뷰)를 할 때 Market Price (마켓프라이스) 또는 CPI (소비자 물가지수)로 할것인에 대한 최초 리스계약이 리스계약 전반에 걸쳐서 많은 영향을 끼치게 된다.
상가건물에 대한 분석을 통하여 상가 건물에 대한 투자의 일반적인 상식과 내용에 대하여 살펴보면 우선 상가건물에 대한 투자 대비 렌트 수익을 표현할 경우 Yielding as a net Return of $40,000+GST+ outgoings등으로 표현하게 된다. 이런경우 상가 년간 임대료를 투자금액으로 나누면 년간 몇%의 수익율이 나오는지 쉽게 계산할 수 있다. 위의 경우 40,000의 연간 6%의 수익율을 기대할 경우 수익율 나누기 6%하면 상가 매입가는 66,660불을 투자할 수있게 된다. 연간 7%의 수익율을 기대한다면 바이어의 상가 매입가는 40,000나누기 7%를 해서 571,000불을 투자하여 구입하길 원하게 되는 것이다. 반면에 기대 수익율이 연간 5%의 경우에는 40,000나누기 5%를 하여 계산하면 800,000불 주고 구입하게 되는것이다.
반면에 $700,000을 투자하여 주거용 투베드룸의 아파트를 구입할 경우에 렌트 수익이 630불X52주=$32,760의 임대수익이 발생하지만 세금, 바디콥, 아파트 관리비용, 보험, 수리비 등을 공제하면 실제 임대수익은 연간 약 $25,000로 낮아지게 된다.
결국 상가를 투자할 경우에는 각종 세금 및 바디콥, 보험료, 수리비, GST 등을 전부 세입자가 부담하게 되어 수익율은 더욱 높아지고 주택의 경우에는 세금, 관리비, 보험료, 수리비 등을 전부 집주인이 부담하여 수익율이 더욱 낮아지게 되어 동일한 금액을 투자하여 비교해 볼 경우에 상가 수익율이 대략 2배가까이 높아지는 것을 살펴볼 수 있다.
Right of Renewal : three(3) X four(4) Years의 의미를 살펴보면 매4년마다 3번의 재연장기회에 대한 권리를 말하는것이다. 세입자의 입장에서는 총 12년의 리스 계약을 체결하면서 매4년마다 재계약을 할것인지 종료할것인지에 대한 권리를 행사할 수 있는 기간을 의미하는것이다. 예를 들어 세입자가 사업이 잘 안되어서 리스계약 4년이후에 계약을 종료하고 싶으면 계약을 종료할 수 있고, 재연장을 원하면 재연장을 할 수 있는 권리를 말한다.
(다음 호에 계속됩니다)