▣ 테넌시 계약기간 : 그레이스 부동산컬럼
이번주에는 주거용 임대 계약시에 적용되는 기간에 대하여 자세히 알아 봅니다.
주거용 임대계약서(residential tenancy agreement) 는
1. 반드시 서면으로 작성하여 랜드로드(주인)와 테넌트( 세입자)가 싸인해야 합니다.
2. 랜드로드는 렌트가 시작(입주)되기전에 반드시 복사된 계약서를 테넌트에게 전달해야합니다. 이상 RESIDENTIAL TENANCY ACT 1986(이하RTA 1986 )13장
테넌시 계약서(임대계약서)에 적용되는 임대 기간(TERMS)은 두가지로서 FIXED TERM 과 PERIODIC TERM이 있습니다.
FIXED TERM : 렌트 기간을 일정기간 확정하여 계약서에 기재함으로 효력을 가지는 것으로써 렌트기간이 확정되므로 중간에 해약이나 변경이 안됩니다. (다만 당사자 사망 혹은 랜드로드와 테넌트 당사자가 합의하여 변경은 가능합니다)
예를 들어 랜드로드의 입장에서 테넌시 기간이 끝나지 않은경우에 중간쯤 집이 팔리는 경우나 집주인이 상황이 변하는등 어떠한 경우라도 테넌트와 합의없이 계약을 파기하고 테넌트를 내보낼수 없습니다. 다만 TENANCY TRIBUAL COURT 에서 오더를 받은 경우에는 캔슬이 가능합니다.
또 테넌트 입장에서도 중간에 직장 이전등의 사유로 이사 가야 할 경우가 생긴다든지 개인적인 상황이 바뀌어도 확정된 날짜까지 렌트비를 책임질 의무가 있습니다.
따라서 FIXED TERM은 세입자가 확실한 계획에 의하여 주거를 원할때 선택할수 있는 옵션이 될수 있으며 랜드로드 입장에서는 일정기간 확정된 수익을 보장하고 렌트비 공백을 조절할 수 있는 장점이 있습니다.
PERIODIC TERM : 임대 계약을 기간을 정하지 않고 오픈으로 계약하는 방법으로 랜드로드와 테넌트간의 상황변동 노티스를 근거로 계약이 해지 됩니다.
노티스는 서면으로 해야하는 것을 원칙으로 법에 명시되어 있으며 법정에서는 현재 이메일까지 서면 노티스로 간주합니다. 그러나 모발폰 문자 등은 정식으로 받아들이지 않고 있음을 양지하셔야 합니다.
렌트관련 터미네이션 관련노티스는
1. 반드시 서면으로 해야하며 ( 계약서 상에 있는 테넌트 풀네임 명시)
2. 정확한 임대관련 주택의 주소
3. 계약 종료일을 명시 (정확한 날짜계산 필요)
4. 90일 노티스를 줄경우 터미네이션 사유를 써야합니다
5. 서류에 사인을 해야합니다
위의 조건을 만족시켜야 유효한 랜트 터미네이션 노티스로 간주 합니다.
이러한 노티스는 일정기간 미리 교부하도록 되어있는데 그 기간은 아래와 같습니다. (물론 fixed term인 경우는 이에 해당하지 않습니다)
-테넌트입장 : 21일 노티스입니다. 예를 들면 3월 31일날 이사 간다고 하면 21일 전인 3월 10일 이전에 서면으로 위에 명시한 내용을 포함한 노티스를 주어야 합니다.
-랜드로드 입장 : 이 경우는 여러 케이스가 있는데
a. 별이유없이 랜드로드 고유 권한으로 내보내는 경우: 90일 노티스
b. 집을 랜드로드가 사용하고자 입주 하는경우 : 42 일 노티스
c. 집을 랜드로드 고용인 등의 숙소로 사용할 계획인 경우 : 42 일 노티스
d. 집이 팔려 (unconditional contract)주인이 바뀌는 경우 : 42 일 노티스
***FIXED TERM 인경우에는 터미네이션 노티스는계약 만료일 21일 전에서 90일 사이에 하여야 하며 노티스가 없는 경우에는 자동으로 PERIODIC TERM 으로 변경됩니다. (이 노티스는 중간에 해지하는 것이 아니라 기간 만료후 양쪽 당사자 중 어느 한 쪽이라도 연장을 원하지 않을 경우 주는 노티스 입니다 : Fixed Term 은 중간에 해지가 되지 않으므로)
이상에서 살펴 본 바와 같이 테넌시 기간과 노티스 관련 자료는 RTA 1986을 근거로 작성된 것으로써 더 자세한 내용은 전문가들의 상담을 받으실 것을 권해 드립니다.