● 주차장 투자 – 당신이 놓치고 있는 것
: 홍정한 부동산컬럼 제 2회
오늘, 저는 대중 교통의 발전, 주차 투자의 요구, 그리고 그 프로젝트들 중 일부에 대한 부정적인 오명에 대한 저의 의견을 나누고 싶습니다. 비록 제가 오클랜드에서의 경험에 대해 말하고 있지만, 이 발전이 곧 다른 지역에도 적용될 것이라고 생각 합니다.
시의회는 현재 오클랜드에서의 대중 교통 이용을 증가시키기 위해 여러 가지 프로젝트를 진행하고 있으며, 사람들이 자동차 사용을 줄일 수 있기를 바라고 있습니다. 예를 들어 현재 CRL 링크 구성이라던지, 더 최근에는 내부 CBD가 차량 금지 구역이 될 것인지에 대한 논의가 있었습니다. 올바른 의도를 가진 의회의 용감한 노력이지만, 뉴질랜드 사람들은 한국인들과 같지 않아, 차에 익숙해져 대중교통을 이용할 사람들이 생각보다 많지 않을 수 있습니다.
최근에 우리는 Unitary Plan의 소개를 보았습니다. 그 Plan은 새로운 개발에서 주차장의 최소 요구조건 대신에 현재 건설할 수 있는 최대 수의 주차장이 있기 때문에 주차장과 관련하여 변화를 겪었습니다. 현재 이용 가능한 공급이 줄어들고 있고, 동일한 수의 차량이 도시로 들어오면서, 오클랜드 CBD의 주차 임대료가 꾸준히 증가하고 있습니다. 몇 년 전만 해도 매주 주차장 당 30달러였던 것이 지금은 Newmarket에서는 주차장 당 주당 60달러입니다.Symonds Street의 경우 매주 45달러였던 주차장은 현재 매주 주차장당 80달러에 근접하고 있습니다.
뉴질랜드 사람들은 아직 주차장의 수익율이 얼마인지 모릅니다. 지난해 12월 Quay Road의 한 주차장이 265,000달러에 팔렸다는 보도가 있었습니다. 비록 몇몇 사람들은 이 문제를 어리둥절하다고 생각할지 모르지만, 저는 주인이 이것을 사기로 결정한 타당한 이유가 있다고 확신합니다. 제 경험에 따르면, 오클랜드 CBD 프린지 내 주차 수율은 8-10%에 가까웠고, 나머지 오클랜드의 경우 이 수율이 더 높으며, 전체 뉴질랜드의 경우에는 더 높을 거라고 생각 합니다. 가장 큰 주차장 운영자들 중 몇몇이 아주 최근까지 주차장에 투자했던 이유가 있습니다.
주차장은 보통 비공식적인 계약을 체결하는데, 똑똑한 투자가가 이것을 공식 월간 계약으로 변경합니다. 이것은 매달 일정한 현금 흐름을 보장합니다. 그러나 대부분의 주차장은 Freehold가 아니며(즉, 지구의 중심에 있는 땅을 완전히 소유하지 않는다는 의미), 대개 (원리단위에 부착된) 부속품입니다. 항상 그런것은 아니지만 좋은 투자에는 어느정도의 리스크가 있음을 기억해야 합니다.
사람들은 주차장에서 잠재력을 보았고, 몇몇은 혁신을 가지고 주차장을 보기 시작했습니다. 마치 건물 조각처럼 콘크리트 판을 이용해 주차장 건물을 지은 한 개발자가 있습니다. 이것은 그 건물의 수명이 감소하여, 그들이 감가상각에서 이익을 얻을 수 있게 했습니다. 공학기술의 놀라운 업적 이죠.
만약 당신이 상업용 건물주라면, 당신이 자본화하지 않는 하나의 현금 흐름일 것 일수도 있습니다. 가령 당신이 Christchurch에 있는 작은 건물에 2개의 주차장을 가지고 있다고 합시다. 그 곳에서의 주차장 시장가격은 일주일에 40달러 정도 라고하면, 이는 현금 흐름의 잠재적인 증가를 연간 4160달러로 볼 수 있으며, 그 중 보수적으로 7%를 자본화한다면 반영된 부가가치는 약 6만 달러가 될 것입니다. 이제 이 건물을 사고 싶어지셨나요? 아마도 이것은 대리인과 판매자들이 간과해 온 잠재적인 현금 흐름일 수도 있습니다.
이 칼럼에 대한 최종 논평은 현재 CRL 링크의 보상에 대한 저의 의견입니다. 현재 터널이 건물 아래로 이동하면, 건물주는 보상을 받을 수 있습니다. 많은 경우에서, 건물주들은 터널이 그들이 생각하는 것보다 더 큰 영향을 미친다고 생각하지 않아 보상을 있는 그대로 받아들이는 것을 보아왔습니다.
당신이 어떤 건물주인이냐에 따라, 그 터널은 미래의 건물 개발 잠재력을 방해할 수 있고, 그것이 당신의 세입자들에게 어떤 영향을 미칠지 정확하게 정량화하지 못하며, 당신의 Title에 영원히 Easement가 있을 것이라는 사실 때문에 부정적인 오명을 불러일으킬 수 있습니다.
CRL은 현재 터널이 건물주인에게 그렇게 많은 영향을 미치지 않는다고 말하고 있는데, 이것은 그들이 제공하는 보상에 반영되어 있습니다. 개인적으로, 저는 그 보상이 장기적으로 부정적인 면을 제대로 반영하지 못한다고 생각합니다.
결론적으로, 저는 주차장이 좋은 상업적인 투자가 될 수 있을 뿐만 아니라 건물주들이 탐험할 수 있는 추가적인 현금 흐름의 길일 수 있다고 믿습니다. 하지만, 최근의 판매 증거와 대중 교통 프로젝트에 대한 이해의 부족을 보면, 뉴질랜드 사람들이 혜택을 보기까지는 아직 갈 길이 멀다고 생각합니다.
* 이 논평은 개인화된 투자 조언이 아닙니다