구입금액 배분 (Purchase Price Allocation) 3
– 금액배분이 세금에 미치는 영향
■ 이중렬 회계사의 부동산 세금 컬럼
비즈니스 매매계약이나 부동산 매매계약에는 전체 매매금액이 가장 주된 관심사임에 틀림이 없다. 그러나 동일한 금액으로 이루어진 매매계약이라 하여도 어떻게 매매금액을 구분하느냐에 따라 파는 사람과 사는 사람에게 세금에 대한 영향이 달라질 수 있다.
비즈니스 매매계약은 전체 매매금액을 다음과 같은 세가지 금액으로 구분하여 합의하게 된다:
●권리금 Intangible/Goodwill
●집기 Tangible/Plant & Equipment
●재고 Inventory/Stock
부동산 매매계약의 경우 매매금액만을 표기하는 것이 일반적이지만, 파는 사람과 사는 사람 모두 세무처리를 위해 아래의 세가지 금액으로 구분할 필요가 있다:
●토지 Land ●건물 Building
●집기 Chattel/Fittings & Equipment
하나의 금액으로 비즈니스 매매나 부동산 매매가 이루어지지만, 그 매매금액을 구성하는 요소들에게는 각각 다른 세무처리가 이루어진다:
●아무런 비용으로 인정받지 못하는 지출: 권리금, 토지
●지출 시점에 모두 비용으로 인정받는 지출: 재고
●감가상각비용으로 여러해에 걸쳐 나누어 비용으로 인정받는 지출: 집기, 건물
특히 감가상각비용을 처리해왔던 자산의 금액은 파는 사람의 소득세에 아주 직접적으로 영향을 주게된다.
비즈니스 매매나 부동산 매매에서 감가상각비용을 처리하고 있던 자산의 판매가격은 아래 세가지 경우의 수가 발생한다.
1. 판매금액이 구입금액(원가)보다 높은 경우: 판매가>원가
2. 판매금액이 원가보다는 낮고 장부가보다 높은 경우: 원가>판매가>장부가
3. 판매금액이 장부가보다도 낮은 경우: 장부가>판매가
[사례] 부동산 투자의 귀재 유자성 대표가 보유한 상업용 부동산은 구입시점에 땅값 150만불과 건물금액 50만불로 구분되어 있었다 (구입금액은 200만불이었다). 구입 후 10년 동안 10만불을 감가상각 비용으로 처리해왔다. 따라서 건물의 장부가는 40만불이다 (구입원가 50만불 – 감가상각 누적액 10만불).
얼마전 유대표는 그 상업용 건물을 300만불에 판매하였다. 판매금액 300만불을 토지와 건물로 구분하여 세무처리를 하여야 한다. 토지와 건물의 금액 구분은 시세를 반영하여 배분한다. 감정평가를 통한 시세, 특히 건물가치와 토지금액의 배분은 어느 하나의 정답이 있는 것이 아니라 상대적인 범위의 금액으로 주어지는 것이 일반적이다. 예를 들어 토지의 가치는 230만불~270만불로 평가가 가능하고 건물의 가치는 30만불~70만불로 평가가 가능하다는 의견을 받았다면, 다음 세가지 조합으로 구분하여 부동산을 매매하는 것을 생각해 볼 수 있다:
1. 토지 230만불 + 건물 70만불
2. 토지 255만불 + 건물 45만불
3. 토지 270만불 + 건물 30만불
세가지 방안에 대해 각각 소득세에 미치는 영향을 살펴보면:
1. 건물가치가 70만불로 책정되면, 건물의 판매금액이 원가(50만불)보다 높게되고, 판매 시점에 그간 비용으로 처리해왔던 10만불을 모두 과세소득으로 처리하게 된다. 판매되는 건물가치 70만불이 원가 50만불을 넘어서는 20만불은 자본이득 Capital Gain으로 인정되어 비과세소득으로 처리한다.
2. 건물가치가 45만불로 책정되면, 건물 원가 50만불보다는 낮지만 장부가 40만불보다는 높다. 판매가치 45만불과 장부가 40만불의 차액 5만불을 감가상각환입 Depreciation Recovery이라는 이름으로 과세소득으로 기록한다.
3. 건물가치가 30만불로 책정되면, 건물장부가 40만불 보다도 낮기 때문에 감가상각환입은 발생하지 않는다; 즉, 매매과정에서 발생하는 과세소득이 없다. 그러나, 건물가치의 감소에 따른 10만불은 비용으로 인정되지 않는다. [주의! 건물이 아닌 집기나 장비의 경우에는 비용으로 인정된다.]
결국, 판매하는 입장에서는 감가상각비용을 처리해왔던 건물의 가치를 어떻게 배분하는 가에 따라 10만불, 또는 5만불의 과세소득이 생기기도 하고 (그에 따라 소득세가 늘어나고), 아무런 과세소득이 생기지 않기도 하는 것이다. 따라서 앞서 언급했던, 동일한 금액으로 이루어진 매매계약이라하여도 어떻게 매매금액을 구분하느냐에 따라 파는 사람의 세금에 대한 영향이 크게 달라진다는 것을 실감할 수 있다.
한편, 구입하는 사람 입장에서 살펴보면 상황이 조금 달라진다. 같은 3백만불을 주고 구입한 상업용건물이라 하여도 건물의 가치를 30만불, 45만불, 70만불 중에 얼마로 책정하는 가에 따라 건물 구입후 매년 감가상각비용으로 처리하는 금액이 달라진다. 당연히 높은 금액으로 건물가치를 기록하고 감가상각비용을 높이는 것이 매년 소득세 부담을 줄이는 방법이 된다. 따라서, 상업용 부동산을 매매할 때에 같은 매매금액으로 거래가 이루어진다고 하여도, [한줄요약] 파는 사람 입장에서는 건물가치가 낮은 것이, 사는 사람 입장에서는 건물가치가 높은 것이 세무상 유리하다.
이처럼 건물 가치의 배분에 이해관계가 첨예하게 엇갈리지만, 그 동안 이에 대한 별다른 잡음이나 이슈는 없었다. 상업용부동산 매매계약서에 건물과 토지의 금액을 합의하여 배분하고 기록하는 것이 의무사항이 아니었기 때문이다. 전체 부동산 매매금액만 합의한 다음 파는 사람과 사는 사람 각자 시장가치를 반영한 적절한 배분을 적용하여 세무처리를 하면 되었다. 사정이 이렇다 보니, 파는 사람과 사는 사람이 서로 다른 건물의 가치를 기록하고 처리하는 경우가 많았다.
이러한 불균형을 해소하고자 2021년 7월 1일 부터는 판매자와 구매자 모두 동일한 금액으로 세무처리 성격이 다른 자산의 구분을 기록하는 규정이 도입되었다. 이것이 구입금액 배분 (Purchase Price Allocation) 규정이다.
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