구입금액 배분 (Purchase Price Allocation) 2
– 처분손실, 감가상각환입 수입, 자본이익
■ 이중렬 회계사의 부동산 세금 컬럼
세무정산을 위해 최초에 기록된 건물의 가치를 ‘원가'(Cost)라고 한다. 이 원가는 최초 구입시점부터 변하지 않는 금액이다. 건물의 원가에서 그 동안 감가상각비용으로 처리된 금액을 뺀 금액이 ‘장부가’ (Book Value)이다. 건물가치에 대해 매년 감가상각비용을 처리하게 되면, 해가 지나감에 따라 그동안 처리된 감가상각비용의 합계액은 점점 늘어나게 된다. 따라서 건물가치에서 감가상각비용의 합계액을 뺀 건물의 장부가는 점점 낮아지게 된다: 달리 표현하면, 감가상각이 이루어진 자산의 장부가는 항상 원가보다 낮은 금액이 된다 (원가≥장부가).
건물가치가 50만불이고 매년 만불을 감가상각비용으로 처리하는 경우, 보유한지 3년이 지나면 감가상각비용의 합계금액은 3만불이 된다. 10년을 보유했다면 보유기간 동안 처리한 감가상각비용의 합계액은 10만불이 될 것이다. 건물의 원가에서 감가상각비용의 합계금액을 뺀 것이 장부가이므로, 3년 보유시점의 장부가는 47만불 (50만불 – 3만불)이고, 10년 보유시점의 장부가는 40만불 (50만불 – 10만불)로 낮아지게 된다.
감가상각 비용처리를 하고 있던 상업용 부동산을 어느 시점에 판매한다면, 세가지 경우의 수가 발생한다.
1. 건물의 판매금액이 구입금액(원가)보다 높은 경우: 판매가>원가
2. 건물의 판매금액이 원가보다는 낮고 장부가보다 높은 경우: 원가>판매가>장부가
3. 건물의 판매금액이 장부가보다도 낮은 경우: 장부가>판매가
[사례1] 부동산 투자의 귀재 유자성 대표가 보유한 상업용 부동산은 구입시점에 땅값 150만불과 건물금액 50만불로 구분되어 있었다 (구입금액은 200만불이었다). 투자용 부동산이라 하여도 주거용 주택의 건물에 대해서는 감가상각 비용처리가 허용되지 않는다. 상업용 부동산의 건물가치에 대해서는 감가상각 비용처리가 허용된다. (이러한 이유에서 유자성 대표는 늘 상업용 부동산만을 보유하는 것으로 설정되어 있습니다.)
구입 후 10년 동안 10만불을 감가상각 비용으로 처리해왔다. 따라서 건물의 장부가는 40만불이다 (구입원가 50만불 – 감가상각 누적액 10만불). 얼마전 유대표는 그 상업용 건물을 300만불에 판매하였다. 판매금액 300만불을 토지와 건물로 구분하여 세무처리를 하여야 한다. 토지와 건물의 금액 구분은 시세를 반영하여 배분하여야 한다.
1. 판매 시점에 건물의 시세가 70만불로 평가된다면, 건물의 판매금액이 원가보다 높게된다.
2. 건물의 시세가 45만불로 평가된다면, 건물의 판매금액이 원가 50만불 보다는 낮고 장부가 40만불에 비교하면 더 높은 상황이 된다.
3. 건물의 시세를 30만불로 처리한다면, 건물의 판매금액이 장부가와 비교하여 더 낮아진다.
이러한 세가지 경우에 각각 다른 방식으로 세무처리가 적용된다.
건물의 판매금액이 원가보다는 낮고 장부가보다 높은 경우
건물의 시세를 45만불로 평가하여 판매되었고 이 시점에 건물의 장부가가 40만불이라면, 장부가를 넘어서는 판매금액 5만불을 과세소득으로 처리하게 된다. 구입시점에 50만불로 기록되었던 건물의 장부가가 40만불이 된 이유는, 보유기간 동안 차곡차곡 10만불에 달하는 감가상각비용을 처리하여 왔기 때문이다. 보유하는 사이에 건물의 가치가 떨어지는 것을 감안하여 감가상각 비용으로 처리하고 소득세를 줄여주는 혜택을 받았던 것이다. 이러한 자산을 팔고 보니 그동안 감가상각을 처리했던 금액보다는 조금 높은 45만불에 팔렸다면, 그 동안 비용으로 처리했지만 판매금액으로 회수되는 5만불을 다시 수입으로 기록해야 한다는 논리인 것이다. 이처럼 보유기간 중에 감가상각비용으로 처리되었던 금액의 일부(또는 전부)를 다시 수입으로 기록하여 과세소득이 되는 경우를 ‘감가상각환입’ Depreciation Recovery이라고 표현한다.
건물의 판매금액이 원가보다 높은 경우
구입한 시점에 건물에 배분된 원가가 50만불이었고, 이 건물을 판매하며 건물의 시세가 70만불로 처리되었다면, 판매금액을 두가지로 구분하여 세무처리를 하게 된다.
우선 판매금액이 원가를 넘어서는 금액은 일반적으로 자본이익 Capital Gain으로 인정받아 소득세가 부과되지 않는다. 즉, 판매 시점 건물의 시세 70만불과 건물 구입시 원가 50만불의 차액이 20만불에 대해서는 소득세가 부과되지 않는다.
그 다음, 건물의 원가와 장부가의 차이는 위에서 설명된 감가상각환입이 발생한 것이므로 고스란히 과세소득으로 처리한다. 즉, 건물 구입 원가 50만불과 판매 시점의 장부가 40만불의 차액인 10만불을 감가상각환입 수입으로 처리한다: 즉, 이 금액에 대해서는 소득세가 부과된다. 그동안 비용처리되었던 감가상각의 합계금액을 모두 다시 수입으로 기록하는 것이다.
건물의 판매금액이 장부가보다 낮은 경우
건물의 판매금액이 장부가보다 낮다면 좋은 소식과 나쁜 소식이 하나씩 있다. 좋은 소식은 감가상각환입이 발생하지 않기에 과세소득으로 신고되는 금액이 없다는 것이다. 소득세가 부과되는 감가상각환입은 언제나 판매금액이 장부가보다 높은 경우에만 발생하기 때문이다.
나쁜 소식은, 장부가보다 낮은 금액으로 건물이 팔렸지만 그 차액을 비용으로 처리할 수는 없다는 것이다. 장부가가 40만불로 기록된 시점에 건물의 시세를 30만불로 평가하여 판매한 경우에 건물의 판매로 인해 10만불의 손해를 보았지만, 이 10만불을 소득세 계산에 비용으로 처리할 수는 없다. 건물의 판매금액이 원가를 넘어가는 경우 그 차액을 자본이득으로 보아 과세하지 않듯이, 건물의 판매금액이 장부가보다 낮을 때에는 그 차액을 자본손실로 처리하고 사업상의 비용으로 인정해주지 않는다.
건물이 아닌 다른 장비나 집기 등의 고정자산은 이러한 경우 고정자산 처분손실을 비용으로 처리할 수 있다. 건물의 경우에는 건물의 일부나 전부가 손상되어 기능을 발휘하지 못하는 경우에 한하여 고정자산 처분손실로 인정하여 비용처리가 가능하다. 건물의 기능은 그대로 유지되고 있는데, (무슨 이유에서인가) 장부가보다 더 낮은 금액으로 건물의 가치가 평가되어 판매된다면 그 차액은 비용으로 인정되지 않는다.
위의 글은 일반적인 세무정보를 담고 있습니다. 실제적인 세무사례는 아주 작은 요인에도 큰 영향을 받게 됩니다. 따라서 전문가의 적절한 조언을 받지 않으시고 위의 글에 따라 행한 결과에 대해 필자에게 책임을 물으시면 아니됩니다.