렌트비 삭감 – “Fair Proportion”
■ 이완상 변호사의 법률 컬럼 제 151회
많은 분들이 상업용 건물을 소유하고 있고, 또 많은 분들이 그 건물에 입주하여 비지니스를 운영하고 계신다. 이때 건물주 (landlord)와 사용자 (tenant) 간에는 리스계약 (Deed of Lease)이 성립하게 되며, 종종 그로 부터 쌍방 간에 이런저런 분쟁이 생기기도 한다.
특히 COVID-19로 인한 lockdown 상황이 2년 가까이 지속되면서, 특히 tenant로부터 렌트비 삭감에 대한 요구가 빈번해 짐에 따라 쌍방 간에 갈등도 빈번히 일어나고 있다.
비지니스를 운영하고 있는 업장 (premises)의 사용이 제약을 받는 경우는 다양하게 일어날 수 있는데, 대표적인 예로는 COVID-19와 같은 비상상황 (emergency)이 발생하거나 건물이 파손된 경우이다.
이번 호에서는 먼저 Deed of Lease (* Sixth Edition 2012 (5) 기준) 의 제27.5항에 규정되어 있는, 렌트비와 outgoings에 대한 ‘Fair Proportion’ 문제에 대해 알아 보기로 하겠다.
먼저 원문을 그대로 옮겨 보자.
No Access in Emergency
27.5 If there is an emergency and the Tenant is unable to gain access to the premises to fully conduct the Tenant’s business from the premises because of reasons of safety of the public or property or the need to prevent reduce or overcome any hazard, harm or loss that may bs associated with the emergency including:
(a) a prohibited or restricted access cordon applying to the premises; or
(b) prohibition on the use of the premises pending the completion of structural engineering or other reports and appropriate certifications required by any competent authority that the premises are fit for use; or
(c) restriction on occupation of the premises by any competent authority,
then a fair proportion of the rent and outgoings shall cease to be payable for the period commencing on the date when the Tenant became unable to gain access to the premises to fully conduct the Tenant’s business from the premises until the inability ceases.
이 본문에서 핵심적인 용어는 ’emergency’와 ‘fair proportion’로 볼 수 있겠다.
Deed of Lease에서는 전자인 ’emergency’에 대하여는 아래와 같이 별도의 용어 설명을 하고 있지만 (제47.1(d)항), 후자인 ‘fair proportion’에 대하여는 별도의 설명을 제공하고 있지 않아서, 그 해석을 두고 쌍방 간에 이견이 생길 수 밖에 없어 보인다.
47.1 (d) “emergency” for the purposes of subclause 27.5 means a situation that:
(1) is a result of any event, whether natural or otherwise, Including an explosion, earthquake, eruption, tsunami, land movement, flood, storm, tornado, cyclone, serious fire, leakage or spillage of any dangerous gas or substance, infestatlon, plague, epidemic, failure of or disruption to an emergency service; and
(2) causes or may cause loss of life or serious Injury, illness or in any way seriously endangers the safety of the public or property; and
(3) the event is not caused by any act or omission of the Landlord or Tenant.
이번 COVID-19 상황은 당연히 이 조항에서 말하는 emergency의 경우에 해당된다고 볼 수 있으며, 이 부분에 대해서는 법률 전문가들 사이에서도 별 이견이 없어 보인다.
그렇다면 COVID-19로 인하여 영업을 제대로 못하고 있는 경우, 도대체 렌트비와 outgoings에 대하여 어떻게 “Fair Proportion” 해야 할까? 그 기간과 비율은 어떻게 정해야 할까?
리스계약서 (Deed of Lease)에서는 제27.5항의 ‘Fair Proportion’이라는 용어에 대하여 별도의 설명을 제공하고 있지 않아서, 그 해석을 두고 쌍방 간에 이견이 생길 수 밖에 없어 보인다.
심지어 리스계약서에 이런 조항 조차 포함되어 있지 않다면 특히 tenant의 입장에서는 더욱 힘든 상황에 처할 수 있다. 왜냐하면 landlord가 (선의로 자발적으로 나서지 않는 한) 법적으로 이에 응할 의무가 없기 때문이다.
리스계약에 ‘Fair Proportion’에 대한 조항이 들어가 있지만, landlord가 전혀 응하지 않는다면 tenant는 렌트비를 내지 않고 버틸 수 있는가? 이 또한 아니다. 왜냐하면 렌트비 납부는 tenant의 근본적인 의무이고, 이를 위반하는 경우 리스계약과 landlord의 선택에 따라 더 큰 불이익을 당할 수 있기 때문이다.
정부도 이 모든 부분에 대하여 뚜렷한 지침이나 정의를 내려주지 않고, landlord와 tenant 간의 자율적인 협상에 맡기고 있어 혼란을 잠재우지 못하고 있는 상황이다.
그렇다면, 이 ‘Fair Proportion’이라는 용어의 사전적 의미는 무엇일까? (사물과 사물, 또는 부분과 전체 간의 규모·정도·중요성 등의 측면에서 본) ‘공정한 균형 또는 비율’ 정도로 정의해 볼 수 있다.
이는 말 그대로 사전적 의미일 뿐, 실제 렌트비 삭감을 둘러싸고 비지니스 현장에서 일어나는 다양한 갈등을 해결하는데 도움을 주지 못한다.
그렇다면 정부가 권면하는, 또는 많은 법률 전문가들이 조언하는 ‘Fair Proportion’을 구현하는데 고려해야 할 요소들을 먼저 살펴 보는 것이 현실적인 해법을 찾는데 도움이 될 것이다.
이는 또한 각 리스계약의 상황에 맞게 ‘case by case’로 해법을 찾을 수 밖에 없다. 이를 위해 쌍방은 처한 상황에서 신의성실로 협상에 임하여 (negotiation with good faith), 합리적인 합의 (reasonable agreement)를 도출하기 위하여 노력해야 한다.
그리고 협상을 할 때는 꼭 리스계약의 규정에만 국한하여 고집할 것이 아니라, 서로가 공히 상업적 이익을 계속 얻을 수 있는 방향으로, 그리고 사회 전반적인 상황을 감안할 때 어떻게 하는 것이 도덕적·상식적으로 옳은 일인가 하는 점도 감안할 필요가 있겠다.
Landlord와 tenant 간에 ‘Fair Proportion’에 대한 합의점에 이르기 위해 쌍방이 고려/감안해야 할 사항들을 예시해 보면:
1. 실제로 해당 업장에서 lockdown으로 인해 직접적으로 받는 영향이 어느 정도 심각한가?
2. Tenant가 업장을 사용하지 못함으로써 어떤 이익을 상실했는가? Lockdown에도 불구하고 여전히 업장에서 비지니스를 운영할 여지가 어느 정도 있는가?
3. Tenant가 집에서도 일할 수 있는 어떤 방편이 있는가?
4. 업장에서 여전히 재고를 보관하거나, 상품을 생산하거나, 또는 IT 장비들을 운용하는가?
5. Tenant의 비지니스 성격상 손님들이 직접 업장을 방문하는 것이 필수요소인가?
6. Tenant가 lockdown 기간에도 온라인으로 영업이 가능한가?
7. Landlord가 모기지나 OPEX를 계속 납부해야 하는 상황인가? 그렇다면 그 부담은 어느 정도인가?
8. Landlord가 lockdown 기간 동안 렌트수입 손실을 보전해 줄 보험에 가입되어 있는가? 그렇다면 보험으로 얼마나 커버되는가?
9. 쌍방 공히 정부 등으로부터 재정적 보조 또는 세제적 혜택을 받을 수 있는 여지가 얼마나 있는가? 등이다.
결국 ‘무엇이 공정한 것인가’애 대한 해답은 각 개별적인 상황과 위에서 언급한 요소들을 종합하여 쌍방이 합의하는 수 밖에는 없다.
만일 쌍방이 끝내 합의에 이르지 못하는 경우 중재, 조정 등의 제3자적 장치를 통해 해결을 모색할 수 있지만, 소요되는 시간이나 비용 등을 감안하면 쌍방의 자율적인 합의보다 좋을 것은 별로 없어 보인다.
* 이 글에 대한 저작권은 이완상 변호사에게 있습니다. 필자의 명시적 서면동의 없는 무단 전재 복사 배포 및 인용을 금합니다.이 글은 일반적인 법률정보를 제공하기 위한 것으로 특정 고객을 위한 법률조언이 아니므로, 필자와의 정식 수임계약 없이 독자 임의로 내린 법률적 결정에 대하여 어떤 책임도 지지 않음을 밝힙니다.