렌트소득에 대한 비용 처리 ■ 이중렬 회계사의 부동산 세금 컬럼 

렌트소득에 대한 비용 처리 ■ 이중렬 회계사의 부동산 세금 컬럼 

 

렌트소득에 대한 비용 처리

 

투자용 주택을 보유하고 렌트소득을 얻고 있다면, 매년 개인소득세 신고에 렌트소득을 신고하고 이에 대한 소득세를 납부해야 한다. 1년간 (정확히 말하자면 4월 1일부터 그 다음해 3월 31일까지의 기간) 세입자로부터 받은 렌트소득을 수입으로 기록하지만, 렌트주택의 유지에 직접적으로 관련이 있는 지출들은 이 렌트소득을 상쇄하는 비용으로 인정받을 수 있다. 이러한 비용 만큼 렌트소득을 상쇄한 다음 남은 순이익에 대해서 소득세를 부담하게 된다.

보험료
렌트주택에 대해 보험을 들었다면, 이러한 보험료는 비용으로 처리할 수 있다. 그리고, 렌트주택을 구입하며 융자(mortgage)를 얻었는데, 이 융자상환에 대한 보험 (mortgage repayment insurance)에 가입했다면, 이에 대한 보험료 역시 비용으로 처리할 수 있다.

재산세 (rates)
렌트주택에 부과되는 시청의 재산세(rates)는 비용으로 처리할 수 있다. 일반적으로 재산세는 1년에 4번 나누어 납부한다. 소득세 신고 대상 회계연도 중에 납부한 금액들을 합산하여 비용으로 처리하면 된다.

부동산 관리인 수수료 (property manager fee)
렌트주택을 직접 관리하지 않고 부동산 관리인(property manager)에게 관리를 의뢰한 경우에, 부동산 관리인이 청구하는 수수료는 모두 비용으로 처리할 수 있다. 일상적인 렌트비의 징수에 대한 수수료 뿐만 아니라, 새로운 세입자를 찾아줄 때 별도로 청구하는 수수료 역시 비용으로 처리할 수 있다.

회계비 (accounting fee)
회계사를 이용하여 소득세 신고를 하는 경우, 회계사가 청구하는 회계비는 비용으로 처리할 수 있다. 렌트소득의 집계, 렌트소득 명세서 (Rental Income Statement)의 작성에 대한 회계비 뿐만 아니라, 렌트소득의 세무처리에 대한 자문을 받는 경우에도 회계비를 비용으로 처리할 수 있다.

수리비 (repair and maintenance costs)
렌트주택을 수리하는데 들어간 지출들은 모두 비용으로 처리할 수 있다. 여기서 말하는 ‘수리’는 렌트주택의 손상을 복구하여 손상되기 이전 상태로 돌려놓는 것을 말한다. 만약 손상된 주택의 일부를 복구하며 구조를 바꾸거나 다른 자재를 사용하여 주택의 가치가 올라갔다면, 이러한 수리비는 모두 비용으로 인정되지 않는다.

대출수수료 (finance fee)
렌트주택을 구입하기 위해 융자를 얻는 과정에서 대출수수료(loan fee)를 지불했다면, 이러한 대출수수료는 비용으로 처리할 수 있다.

감정평가비 (valuation fee)
렌트주택 구입을 위한 융자를 얻기 위해 전문가의 감정평가보고서를 제출하며 발생하는 감정평가비는 비용으로 처리할 수 있다. 그러나 (조금 특이하게도) 주택보험을 위해 감정평가보고서를 받는데 들어가는 수수료는 비용으로 인정되지 않는다.

법률비용(legal fee)
렌트주택을 구입하는 과정에서 들어간 변호사비는 일반적으로 비용처리가 가능하다. 그러나 이러한 변호사비는 1년에 $10,000까지만 비용처리가 인정된다. 렌트주택을 구입하며 만불 이상의 변호사비용을 지출하는 경우는 물론 매우 드물 것이다. 다만 일년에 만불이라는 비용인정 한도가 있기에, 혹 연중에 여러채의 렌트주택을 구입했다면 유의하여야 한다.

이처럼 렌트주택을 구입하는 과정에 들어간 변호사비는 비용처리가 되지만 (역시 조금 이상하게도) 렌트주택을 판매하며 들어가는 변호사비는 비용으로 인정받지 못한다. 비용으로 인정받는 기본 원칙 중에 하나가 연관된 소득이 있을 때에만 비용을 인정받는 것이다. 짐작컨대, 렌트주택 구입에 대한 변호사비는 앞으로 렌트소득이 생길 것이니 그 소득을 상쇄하는 비용으로 인정해주는 것이고, 렌트주택을 판매하면 더 이상 아무 소득이 생기지 않으니까 비용에 연관시킬 소득이 없다고하여 변호사비를 비용으로 처리해주지 않는 것 아닐까 생각한다.

건물의 구입이나 판매가 아니어도, 렌트주택을 보유하며 세입자와 법적인 사안이 생기는 경우 이를 처리하는데 들어가는 변호사비나 법률비용은 모두 비용으로 인정된다. 예를 들어 렌트계약서(tenancy agreement)를 작성하며 비용이 발생하거나, 연체된 렌트비를 받기 위해 법적조치를 취하는 경우 또는 불가피하게 세입자를 내보내는 과정에서 발생하는 변호사비는 모두 비용으로 처리할 수 있다.

교통비
정기 점검을 위해 렌트주택을 방문하는데 들어간 교통비는 비용으로 처리할 수 있다. 또는 세입자의 요청으로 건물을 수리하기 위해 방문한 경우에도 교통비를 비용으로 처리할 수 있다. 택시나 우버처럼 실제 지출이 수반되는 교통수단을 이용한 경우라면, 그 지출된 금액을 비용으로 집계하면 된다. 자신의 차를 이용하여 렌트주택을 방문하여 확연히 드러나는 지출이 없는 경우라면, IRD에서 제공하는 주행거리 표준교통비로 환산하여 비용으로 처리하면 된다. IRD 표준교통비는 연도마다 조금 다른 금액이 적용되곤 하는데, Mar 2020 회계연도 소득세 정산에 사용되는 표준교통비는 주행거리 키로미터 당 $0.82였다. 1년에 렌트주택의 점검과 유지보수를 위한 방문을 위해 300km를 주행했다면 $246을 교통비로 비용처리할 수 있다. 이러한 교통비 처리를 위해서는 렌트주택 방문을 위한 주행기록을 유지해야함은 물론이다.

융자이자 (mortgage interest)
렌트주택을 구입하며 얻는 융자에 대한 이자는 비용으로 처리할 수 있다. 그러나 이미 구입한 렌트주택을 담보로 나중에 더 받은 융자에 대한 이자는 비용으로 인정되지 않는다. 그리고 2021년 10월 1일 부터는 융자이자에 대한 비용처리가 점차 제한되어진다.