● 이중렬 회계사의 부동산 세금 컬럼
렌트주택 임대손실의 분리과세
Residential rental property losses ring-fencing
2019년 3월 회계연도까지는 부동산 임대업에서 손실이 나는 경우 이를 부동산 소유주의 다른 소득과 상쇄할 수 있는 종합과세였다. 하지만 (2020년 3월 회계연도가 시작되는) 2019년 4월 1일부터는 주거용부동산 임대업에서 발생한 손실을 분리과세하고 소유주의 다른 소득과 상쇄하여 처리할 수 없다. 임대손실액의 일부를 소득세환급으로 보전받는 경로를 막은 것이다.
이러한 분리과세에도 몇가지 예외 규정이 있다.
상업용 부동산
이번에 도입된 분리과세 규정은 주거용 부동산의 임대손실에만 적용된다. 따라서 상업용 부동산에서 손실이 발생했다면 이러한 손실을 다른 소득과 상쇄할 수 있다.
실거주 부동산
소유주가 직접 거주하는 주택의 일부를 렌트를 주어 발생하는 소득은 당연히 소득세 신고에 포함되어야 한다. 영어로는 Flat income이라고 하는데, 한국어로는 셋방소득 정도가 되겠다. 이러한 소득에 대해서 주택의 유지에 들어간 지출의 일부를 비용으로 처리하여 그 차액에 대해서만 소득세를 납부하게 된다. 전체 지출액에 대해 렌트에 사용되는 공간의 비율을 적용하는 것이 일반적이다. 비용으로 인정되는 지출은 (일반 렌트소득의 비용과 동일한) 모기지 이자, 재산세, 보험료, 전기세 등이다.
만약 셋방소득보다 비용이 더 많다면 손실이 발생하는데, 주택 전체를 세를 놓는 경우와 달리, 이러한 손실을 소유주의 다른 소득과 상쇄할 수 있다. 이처럼 분리과세의 예외가 적용되기 위해서는 소유주가 직접 거주하는 실거주 부동산이어야 한다는 조건을 만족시켜야 한다.
실거주 부동산의 의미는, 단기보유 주거용 부동산에 대한 과세규정 (BLT: Bright-line Test)에 나오는 정의가 그대로 적용된다. 즉, 대부분의 보유기간에 걸쳐 (for most of the time) 대체로 (predominantly) 소유주의 주된 주거지 (main home)로 사용된 주거용 부동산에 허용된다. 이를 다른 말로 풀이하면, 50%이상의 기간에 50% 이상의 면적을 소유주가 직접 거주지로 사용하였다면, 이 주택의 임대로부터 손실이 발생하면 이를 소유주의 다른 소득과 상쇄할 수 있다는 것이다.
[사례] 뉴질랜드 재무부 공무원으로 웰링턴에서 근무하던 채이헌씨는 오클랜드로 발령을 받았다. 웰링턴에 근무하던 기간 동안 채이헌씨가 오클랜드에 보유하고 있던 집은 계속 세를 주고 있었다. 은행융자를 많이 받아 구입한 집이어서 렌트소득보다 나가는 비용이 조금더 많았다. 2019년 8월 1일에 오클랜드로 이주하여 이전에 세를 주던 집의 렌트계약을 끝내고 채이헌씨가 직접 들어와 살기 시작했다. 2019년 4월 1일에서 7월 31일까지 4달 동안 받은 렌트수입보다 그 기간의 이자와 재산세 등 비용이 $4,000 더 많았다: $4,000 손실이 난 것이다. 이후 2020년 3월 31일까지 8개월은 채이헌씨가 직접 거주지로 사용하였기에, 이 집은 실거주 부동산으로 인정이 되고 세를 주던 기간에 발생한 임대손실은 채이헌씨의 급여소득과 상쇄할 수 있다.
직원 사택 Employee Accommodation
고용주가 직원에게 사택으로 제공하는 주택을 유지하며 손실이 나는 경우에는 이러한 손실을 주택의 소유주인 고용주의 다른 소득과 상쇄할 수 있다. 사실 다른 소득과 상쇄한다는 표현보다는 사택의 유지에서 발생하는 손실을 사업의 비용으로 인정받는 다라는 말이 더 쉬울지 모르겠다.
직원 사택과 관련하여 유의하여야 할 점이 있다. 뉴질랜드에서는 직원에게 사택이 제공되는 경우 그 사택의 시장임대료 Market rent보다 낮은 금액을 직원이 고용주에게 렌트비로 낸다면, 그 차액을 직원의 급여로 취급하여 직원의 소득세를 공제하여야 한다.
주식회사의 임대손실
주식회사 Limited Liability Company는 소득세 관련 규정에서 두가지로 구분된다. 주주가 5인 이하인 회사와, 주주가 5명을 넘어가는 회사로 구분한다. 주주가 5인 이하인 주식회사는 비공개회사 (Close Company)라고 부른다. 부부와 같은 특수관계인은 1명으로 취급된다. 따라서 엄마 아빠와 자녀 네명이 주주로 등재된 주식회사는, 회사법에서는 6명의 주주가 참여하는 주식회사이겠지만, 소득세의 맥락에서는 주주가 1명인 비공개회사로 분류된다.
비공개회사가 아닌 주식회사, 즉 주주가 6명 이상인 주식회사가 임대주택을 보유하고 이 임대주택에서 손실이 발생하고 있다면 이 임대손실을 그 주식회사의 다른 사업소득과 상쇄할 수 있다.
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