● 이중렬 회계사의 부동산 세금 컬럼
단기 보유 주거용 부동산에 대한 과세규정
– 매매차익의 산정
‘단기 보유 주거용 부동산의 매매차익에 대한 과세제도’ (Bright-line test: BLT)는 2015년 10월 1일에 도입되었다. 도입시점에는 구입한지 2년 이내에 판매한 주거용 부동산의 매매차익에 대해서 소득세를 부과한다는 제도였지만, 2018년 3월 29일부터 보유기간 기준이 5년으로 늘어났다. 이제 ‘5년 미만 보유 주거용 부동산의 매매차익에 대한 과세제도’가 되는 것이다. 2018년 3월 29일 이전에 보유하고 있던 주거용 부동산에 대해서는 2년 미만 보유 기준이 계속 적용된다.
BLT가 적용되는 상황일 때 부동산 매매차익에 대해서 소득세가 적용된다. 양도소득세 또는 자본이득세와 같은 새로운 종류의 세금이 도입된 것은 아니다. 따라서 부동산 매매차익에만 적용되는 별도의 세금과 세율이 따로 있는 것이 아니라, 단기 보유 주거용 부동산의 매매차익에 대해 기존의 소득세율을 적용하여 납부할 세금의 금액이 결정된다.
소득세가 부과될 매매차익이 얼마인지를 계산하는 것은 일견 매우 간단해 보인다. 물론 알고 계시겠지만, 일반적인 의미에서는 [판매금액 – 구입금액]을 매매차익이라고 부른다. 하지만 실제 세금계산을 위해서는 고려하여야할 요인들이 몇가지 더 있다.
구입금액
소득세 계산을 위해서는 부동산의 구입금액에 더하여 직접적으로 관련된 비용을 합산할 수 있다. 부동산 구입과 관련하여 직접적으로 소요된 비용의 대표적인 예는 등기이전을 위한 변호사비용이다.
사례1] 대기업에 파견직으로 근무하고 있는 이지안씨, 거동이 불편한 할머니를 모시고 살면서도 힘든 내색을 전혀 하지않는 당찬 젊은이이다. 그는 최근에 투자용으로 아파트를 한채 구입했다. 구입금액은 40만불이었으며, 구입과 관련한 업무를 위해 변호사비로 $2,000을 지급했다. 또한 은행융자를 신청하기 위해 아파트의 감정평가서를 제출했는데 이 감정평가서 의뢰비용은 $1,500이었다. 만약 이지안씨가 이 아파트를 5년이내에 판매하게 되어 BLT가 적용될 경우, 매매차익 계산을 위한 아파트의 구입금액은 $403,500로 인정된다 (아파트 구입금액 + 변호사비 + 감정평가비용).
판매금액
소득세 계산을 위한 부동산은 판매금액은, (구입금액의 경우와 마찬가지로) 부동산의 판매금액 뿐 아니라 판매와 관련하여 직접적으로 지출된 비용을 고려하여 결정된다.
사례2] 투자용으로 구입했던 아파트를 1년이 조금 넘어 판매하기로 결정한 이지안씨. 경매를 통해 결정된 판매금액은 50만불이었다. 판매와 관련한 부동산 중개수수료는 2만불이었으며, 판매와 관련한 변호사비용은 2천불이었다. BLT에 따른 매매차익 계산을 위한 아파트의 판매금액은 $478,000이 된다 (아파트 판매금액 – 변호사비 – 부동산중개비용). 따라서 이 아파트의 단기보유를 통해서 얻은 매매차익은 $74,500이 된다 (판매금액 $478,000 – 구입금액 $403,500). 40만불에 구입한 아파트를 50만불에 팔았지만 소득세 계산을 위한 매매차익은, 단순차액인 10만불이 아닌 $74,500이 되는 것이다.
이자, 재산세와 같은 보유비용은?
투자용 부동산의 구입이나 판매에 직접적으로 관련이 있는 변호사비용, 부동산 복비 등이 매매차익 계산에 반영된다면, 융자에 대한 이자비용, 시청 재산세, 건물보험료 등과 같은 보유비용 (holding costs)도 이러한 혜택을 주어야 하지 않을까?
원칙적으로는 이러한 보유비용도 매매차익의 계산에 반영될 수는 있다. 그러나, 보유기간 동안 렌트소득을 얻고 있었다면 이러한 보유비용을 이미 렌트소득을 상쇄하는 비용으로 처리하였을 것이기에 BLT 매매차익의 계산에 한번 더 써먹을 수는 없다. 한편 소유주의 자녀가 거주하는 동안 렌트소득이 없어서 이러한 융자이자와 재산세를 비용으로 처리하지 않았던 경우에는, 해당 부동산을 개인적인 용도로 사용하였기에 (private in nature) 세법상 비용의 기준을 만족시키지 못한 것이 된다 – 따라서 매매차익의 계산에 반영하지 못한다. 결국 매우 제한적인 경우에만 보유비용이 매매차익의 계산에 반영될 것이다.
일반적인 유지보수비용(repair & maintenance) 역시 이자비용과 같은 취급을 받는다. 그러나 보유기간 동안 건물을 개축, 확장, 개선하였다면 이러한 개선에 관련되어 지출된 금액은 모두 매매차익에서 차감될 수 있기에 과세금액을 줄여주는 역할을 한다. 따라서 이러한 지출이 발생하는 경우에는 증빙서류(인보이스, 계약서 등)와 지출흔적(은행계좌에서 금액이 지출된 내역)을 잘 남겨두어야 할 것이다.
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