부동산 구입 (3) ◆ 이관옥 변호사의 법률 컬럼 제 13회
지난 호에선 부동산 구입시 반드시 확인해야 하는 서류중에 하나인 등기부등본(Certificate of Title 또는 Title)에 대한 설명을 보셨으며 이번호에서는 주택에 대한 상세정보를 적은 보고서인 Property File를 보기 좋게 정리해 놓은 림레포트에 대한 설명을 보실 수 있습니다.
LIM보고서
등기부등본(Title)에는 부동산에 대한 소유권, 표제부(Legal Description), 제3자의 권리 등 만이 나타나므로 구입하고자 하는 부동산에 대한 상세한 정보를 얻고자 원하면 바로 LIM을 확인해야 합니다.
LIM (Land Information Memorandum 이하 “LIM”이라 함)은 말 그대로 부동산에 대한 상세한 정보를 담고 있는 지방정부가 관리하는 문건입니다. 각 지방정부는 LIM보고서에 대한 신청서를 받게 되면 지방정부정보법(Local Government Official Information and Meetings Act 1987) 제44A조에 의거10일 이내(공휴일 제외)에 발급해 주어야 합니다. 표준계약서의 제1면에 LIM을 발급받아 확인할 것을 계약조건으로 표시했다면 관련 조항은 표준계약서의 제8조에 따라 매입자는 계약이 성립한 날로부터 5일 이내(공휴일 제외)에 자비를 들여 LIM을 신청해야 합니다. LIM을 받아 본 후 이를 확인하고 이상이 없음을 15일 이내(공휴일 제외)에 매도자에게 통보해야 합니다. 만일 15일을 넘기면 LIM을 승인한 것으로 간주합니다. 시대가 바뀌어 온라인 신청이 대부분 가능하며 신청 후 서류를 받기까지 약 1주일 정도 소요됩니다. LIM을 빨리 받기 원하는 경우 급행료를 지불하면 약3~4일만에 받아불 수도 있습니다. 관련 내용은 주관하는 시청에 직접 문의해서 확인 가능합니다.
그렇다면 과연 LIM에는 어떠한 내용이 포함되어 있기에 중요문건으로 간주될까요? LIM에는 크게 정부세금과 관련된 정보, 건축물의 준공 그리고 증축/개축/보수에 따른 건축허가, 주택이 세워진 지반의 안정도와 위치에 따른 홍수 가능성 그리고 항공사진(포함이 안되는 경우도 있음)까지 한 눈에 볼 수 있도록 각종 정보가 담겨 있습니다. 좀더 상세한 설명을 드리면 아래와 같습니다. LIM은 흔히 우리가 말하는 부동산의 정부공시가에 대한 정보를 담고 있습니다. 예전에는 이를 Government Valuations로 불렀으나 1998년에 제정된 세금평가를 위한 정부공시가에 관한 법(Rating Valuations Act 1998) 이후 Rating Values로 명칭을 바꾸어 부르고 있습니다.
뿐만아니라 LIM에는 토지의 주된 사용목적에 따라 토지의 종류를 구분하여 표시하는 지목(Zone)에 대한 정보도 함께 담고 있는데 이는 각 지방단체의 지역개발(District Plan)에 따라 같은 주택지역도 용도와 목적에 따라 여러 개로 구분하여 표시합니다. 그리고 주택이 세워진 지반에 대한 정보뿐만 아니라 지반이 낮아 홍수의 위험성이 있는지에 대한 간단한 정보도 함께 얻을 수 있습니다.
LIM은 이 밖에도 처음 건축설계에 따라 건축물이 세워졌다면 감독관청에서 받은 준공검사서(“CCC”)뿐만 아니라 증축/개축/보수에 따른 허가와 함께 이에 대한 관청의 검사에 대한 정보가 담겨 있습니다. 하지만 기억하셔야 할 사항은 이와 같은 정보는 각 시청에 알려진 내용만을 담고 있다는 점입니다. 다시 말해, 시청에서 허가를 받지 않고 불법으로 증축/개축/보수가 이루어진 부분에 대한 정보는 당연히 시청에 알려진 바가 없기 때문에 내용을 알 수 없습니다.
이러한 점 때문에 매입자는 주택을 고를 때 반드시 발품을 팔아가며 여러 채를 둘러보고 안목을 길러야 합니다. 그리고 꼭 사고 싶은 집을 찾았다면 집 구석구석을 상세히 살펴보고 의심나는 부분이 있으면 LIM뿐만 아니라 전문가의 보고서를 함께 받아보는 것이 좋습니다. 일반적으로 변호사는 현장답사를 하지 않으므로 집 구석구석을 살펴볼 때 메모를 했다가 변호사를 만났을 때 LIM의 내용과 비교하는 것이 현명합니다. 허가 없이 증개축이 된 주택을 확인없이 구입한 후 시청으로 부터 원상복귀 명령서를 받아 렌트를 주었던 독립된 공간을 차고로 혹은 거실로 원상복귀된 경우 또는 정식으로 허가를 받기위해선 많은 금전과 시간이 필요합니다.
(다음 호에 계속 됩니다)
* 본 칼럼은 생활법률에 대한 이해를 돕기 위한 필자의 사적인 견해를 포함할 수 있습니다. 각 개인에 대한 법률조언이 아니므로 맞춤형 법률조언은 가까운 전문가를 찾아 상담받으셔야 합니다. 이 글에 대한 모든 저작권은 이관옥(변호사)에게 있습니다.