<부동산 거래, 제대로 알고 하자>
부동산 등기부등본 (Record of Title)의 이해 3
■ 이완상 변호사의 법률 컬럼 제 144회
1) Easements란? / 2) Easements는 어떻게 ‘성립’ 되는가? => 제 141회 참조.
3) Easements는 어떻게 <제거> 또는 <변경> 될 수 있는가?
등기부등본에 등기되어 있는 Easements를 제거하는 것은 그리 간단치 않다.
(1) 가장 먼저 요역지 (Dominant Tenement)의 소유자에게 승인을 받는 것은 기본이다.
(2) 토지분할 (Subdivision) 승인신청시 Easement 설정이 승인조건중 하나였다면, 제거할 때도 해당 관청 (Territorial Authority)으로부터도 승인을 받아야 한다.
(3) Easements 성립 때와 마찬가지로, Easements를 제거할 때도 승역지 (Servient Tenement)에 대한 담보권자 (Mortgagee)가 있는 경우 그 담보권자의 승인 (Consent)을 받아야 한다 (Land Transfer Act (이하 ‘LTA”) 제90F조).
(4) 또한 Property Law Act (이하 ‘PLA’) 제317조에 의거, 법원은 해당 Easements를 없애거나 변경할 수 있는 권한이 있다.
특별히 PLA 제316~318조는 법원에 Easements의 제거 또는 변경을 요청할 수 있는 경우를 규정하고 있는데, 대표적인 예는 Easement를 제공하는 토지의 사용권이 부당하게 침해받는 (“to impede the reasonable use of the burdened land in a different way”) 경우라고 할 수 있다.
또한 LTA 제70조에는 더이상 Easements가 불필요하기 때문에 제거 (Removal of Redundant Easements)시킬 수 있는 경우를 규정하고 있는데, (1) 토지분할 등을 통해 요역지 (Dominant Tenement)가 승역지 (Servient Tenement)로부터 완전 분리된 경우와, (2) Easements가 더이상 요역지 (Dominant Tenement)에 어떤 혜택도 주지 못하는 경우가 그것이다.
B. Caveat
1) Caveat의 개념
간단히 말하면Caveat은 이해당사자가 등기부등본 상에 등기한 일종의 ‘주의나 경고 (Caution or Warning)’ 라고 할 수 있다. 즉, Caveat은 어떤 새로운 권리를 만들어 내는 것이 아니라, 기존의 권리를 보호하기 위해 취하는 법적 수단이라고 보면 되겠다.
Land Transfer Act 1952 (LTA) 제137조에 의하면, Caveat은 해당 부동산과 그 위에 등기되어져 있는 이해관계에 더하여, 등기부등본 상에 아직 등기되지 않은 또다른 이해관계가 존재하는 경우 (이를 ‘Caveatable Interests’ 라고 함), 이해당사자가 일종의 Claim이 있음을 등기부등본상에 등기해 놓음으로써, 추후 어떤 다른 것들이 등기되지 못하도록 하는, 소위 ‘예방적 성격의 경고 (Stop Notice)’ 라고 할 수 있겠다.
따라서 한번 Caveat이 등기되면 그 부동산과 관련한 거래가 사실상 불가능해지므로, Vendor측 변호사는 미리 등기부등본을 확인하여 혹시라도 Purchaser에게 ‘Clean Title’을 넘겨 주는데 문제가 없는지 사전에 살펴야 하고, Purchaser측 변호사도 Vendor측 변호사에게 Settlement 이전에 Caveat이 말소될 수 있는지 여부를 반드시 물어 볼 필요가 있다.
< 다음 호에 계속 >
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