부동산 매매 – 마약검사
■ 이완상 변호사의 법률 컬럼 제 90회
최근들어 부동산 거래시 해당 물건에 대한 마약검사의 중요성이 날로 커지고 있다. 이는 뉴질랜드에서 마약 사용이 그만큼 보편화되어 있다는 반증이기도 하다. 또한 마약에 오염된 집을 샀을 때 우리 인체에 미치는 건강상의 문제가 그리 간단치 않다는 얘기도 되겠다.
마약검사에서 가장 문제가 되는, 대표적인 마약이 메탐페타민 (methamphetamine)인데, 통상 meth, P, pure 또는 speed 등으로 불리우기도 한다. 이 컬럼에서는 편의상 ‘마약’ 또는 ‘meth’라는 용어를 혼용하기로 하겠다.
Meth는 통상 얼음결정체 (ice-like crystal) 또는 가루 (powder) 형태를 가지며, 가장 강력한 마약으로 분류된다. 사용자들은 보통 meth를 피우거나 주사로 주입한다.
비록 전 거주자가 오랫동안 마약을 사용하였거나 제조하였더라도, 많은 경우 마약오염 여부를 바로 알아낼 수 있는 뚜렷한 징후를 찾기가 쉽지 않다. 왜냐하면 마약을 흡입하더라도 인체에 머무는 기간은 하루 정도이며, 집에 남아 있는 잔류물들도 시간이 지나면서 점차 없어지기 때문이다. 따라서 조금이라도 이상한 낌새가 있다면 반드시 전문가에게 검사를 의뢰하여 report를 받을 필요가 있다.
1. 마약검사 양성반응 기준
마약검사를 실시한 결과치가 ‘100㎠당 15 마이크로그램 이하’면 사람이 살기에 안전하다고 간주된다.
실제로 한 보고서에 의하면, 이 수치는 직접적인 마약 사용자가 아닌 제3자들에게 건강상 미치는 부정적인 영향이 있다는 증거를 발견하지 못했다고 말하고 있다.
하지만 이런 낮은 수치가 나왔다 하더라도, 마약을 사용했던 적이 있다는 사실을 알고도 그 집을 살 사람이 얼마나 있을까 하는 현실적인 판단의 문제는 별개일 것이다.
2. 마약에 오염되었는지를 알 수 있는 방법
마약을 ‘제조’했던 집 (meth lab)에 비해, 단지 마약을 ‘흡입’했던 곳으로 쓰인 집에서 마약 사용의 징후를 찾는 것은 쉽지 않다. 마약을 제조했던 곳도 알아채기는 쉽지 않다. 요즘은 마약 제조기술이 고도화되어 과거처럼 큰 추출 장비를 사용하지 않고도 제조가 가능해졌기 때문이다.
만일 집 안에 일반가정에서는 볼 수 없는 이상한 물건이나 시설이 있다면 반드시 확인할 필요가 있다.
집 안에 들어갔을 때 일반가정에서는 맡을 수 없는 이상한 냄새가 난다면, 예컨대 통상적인 음식 냄새, 습기로 인한 눅눅한 냄새, 담배연기로 찌든 냄새 등과는 다른 쾌쾌하고 이상한 냄새가 난다면 일단 의심해 볼 필요가 있다.
그리고 천정, 바닥, 벽, 가전제품 등의 표면에 누런색이나 갈색 톤의 때자국이 보인다면 역시 마약 제조 또는 사용의 징후로 의심해 볼 필요가 있다.
집 안을 좀더 꼼꼼히 살펴 특이한 모양의 (보통의 가정에서는 잘 쓰지 않는) 용기나 유리로 된 얼룩진 조리기구나 장비 등이 있는지 추가로 점검할 필요가 있다.
부동산 에이전트에게 ‘이 집이 마약검사를 받은 적이 있는지’ 물어보고, 있다면 그 보고서 사본를 받아서 확인할 필요가 있다. 만일 에이전트가 그 물건에 대하여 어떤 특정한 정보를 알고 있다면 반드시 잠재적 구매자에게 있는 그대로 정직하게 얘기해 줄 의무가 있다.
만일 City Council이 (주로) 경찰로부터 이 집이 마약 제조 또는 사용의 이력이 있음을 고지 받은 경우 반드시 LIM 상에 기록하도록 되어 있다. 반드시 LIM을 봐야 하는 이유중 하나이다. 하지만 Council은 고지받은 경우에만 기록을 하기 때문에, LIM에 기록이 없다는 사실이 반드시 마약을 사용한 적이 없다는 보증은 아니므로, 이상 징후가 있으면 반드시 전문가에게 마약검사를 의뢰하시기를 권고드린다.
3. 마약검사에서 양성반응이 나왔다면 어떻게 해야 하나
마약검사의 방법중 간혹 간단하고 저렴한 방법으로 이곳 저곳의 샘플을 채취하여 모두 합친 후 하나의 오염수치를 내는 경우가 있는데, 이는 전혀 추천할 만한 방법은 아니며, 집안 여기 저기에서 채취한 샘플들에 대하여 각각의 수치를 내는 방법이 온당하다 할 것이다.
일단 마약오염의 수치가 검출되어 양성반응이 나왔다면, 가장 먼저 그 오염 수준이 어느 정도 심각한 것인지, 그리고 그것을 처치하기 위해 필요한 조치들이 얼마나 번거로운지 등을 감안한 판단을 할 수 밖에 없다.
기준치인 ‘100㎠당 15 마이크로그램’을 초과하는 수치라면, 중화 및 제거 처리하는 회사로부터 견적을 받아서 vendor에게 제시하여 가격을 네고할 때 활용할 수도 있다. 아니면 condition으로 삽입하여 vendor에게 그 마약오염을 전문가의 손에 맡겨 제거하도록 요구할 수도 있다.
주의할 것은, 뉴질랜드에서는 아직 마약오염을 제거하는 업체들에 대한 규제시스템이 갖춰져 있지 않기 때문에, 업체를 선정할 때 여러 곳을 알아보고 결정할 필요가 있겠다.
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