■ 이완상 변호사의 법률 컬럼 제 16회
부동산 매매계약서 제대로 알기
– Late Settlement (2)
지난 회까지 두 번에 걸쳐 올 10월 1일부터 새로 시행에 들어간
이번 회에서는 지난 13회에 이어 settlement 지연에 따른 처리 규정에 대하여 살펴 보도록 하겠다.
특히 쌍방에 모두 귀책사유가 있는 경우, 개발업자에 의한 주거용 부동산의 판매의 경우 및 unit title을 가진 물건인 경우 등에 있어 settle이 제 날짜에 이루어지지 않는다면 어떤 규정에 따라 처리되어야 하는지 알아 보기로 하자.
1. 쌍방 모두에게 귀책사유가 있는 경우
이 경우에는 어느 일방이 settle이 가능해진 시점에 상대방에게 notice를 보내고, 그 이후 3영업일이 경과한 후부터 settle을 진행할 수 있다 – 제 3.15항.
2. 개발업자에 의한 주거용 부동산의 판매의 경우
개발업자에 의해 주거용 부동산이 판매되었지만, 아직 Code of Compliance Certificate (‘CCC’)가 관청으로부터 발급되지 않아서 settle이 진행되지 못 했다면, 판매자인 개발업자가 구매자에게 CCC가 발급되었다고 통지한 이후 5영업일 후부터 settle을 진행할 수 있다.
이 경우 주의할 것은, 개발업자에 의한 판매의 경우 Building Act 2004에 의해 CCC의 제공을 규정하고 있음에도 불구하고, 많은 경우 당사자들 간에 해당 규정을 배제 (‘contract out’) 한채 거래를 진행하는 경우가 있는데, 이는 특히 구매자에게 추후 불이익이 발생될 가능성이 있으므로 가급적 제대로 된 절차대로 진행하시기를 권고 드린다.
3. Unit title을 가진 물건의 경우
매매계약서 제 3.16항에서는 unit title에 대하여 특별히 규정하고 있는데, 주로 settle 당일까지 CCC가 발급되지 않았거나, 또는 쌍방 모두에게 귀책사유가 있어서 settle이 진행되지 못하는 경우에 관한 조항이라 하겠다.
이 조항은, 판매자가 settle전에 구매자에게 pre-settlement disclosure statement (‘PSDS’)와 보험증서를 제공할 의무를 규정한 제8.2(2)항을 이행하기 어렵게 된 경우settle 연장을 허용하고 있다. 이 경우 판매자가 body corporation으로부터 PSDS를 발급받아 구매자에게 제공한 후 최소 5영업일이 경과해야 settle을 진행할 수 있다.
CCC가 제때 제공되지 못해서 settle이 이루어지지 않은 경우에는, 판매자가 CCC 발급후 2영업일 내에 구매자에게 이 사실을 통지하면, 그로부터 10영업일 후부터 settle이 가능하게 된다.
제3.15항에서와 같이 어느 일방으로 인해 settle이 진행되지 못한 경우에는, 그 일방이 settle이 가능하다는 통지를 상대방에 보낸 이후 10영업일 후부터 settle을 다시 진행할 수 있게 된다.
그러나 실제 거래 관행상 위 1~3번에서 서술한 대로 하는 경우도 있지만, 많은 경우 쌍방의 합의 하에 정해진 기간보다 앞당겨 settle을 진행하는 경우가 더 많다 하겠다.
4. Vendor’s warranty와 관련하여 주의해야 할 사항
표준매매계약서 제 6항에는 판매자측의 의무사항들이 규정되어 있다. 그러나 여기서 주의할 것은, 비록 판매자가 이 의무사항들을 위반하였다 하더라도 구매자는 여전히 settle을 해야 한다는 점이다 – 제6.5항.
그렇다면 이 경우 구매자의 권리구제는 불가능한 것일까? 그렇진 않다. 구매자는 일단 settle전에 claim이 있음을 정식으로 판매자에게 통지하고, settle을 진행한 다음, 제7항에 정한 원칙과 절차에 따라 선택적으로 보상을 청구 (claim for compensation) 하거나 상계권 (equitable set-off)을 행사할 수 있게 된다. 때로는, settle 당일까지 쌍방간에 원만한 해결이 되지 않는 경우 소액심판소 (Disputes Tribunal)나 법원 (Courts)을 통해 해결해야 하는 경우도 생기게 됨에 유의하시기 바란다.
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