■ 이완상 변호사의 법률 컬럼 제 12 회
부동산 매매계약서 제대로 작성하기
Special Clauses – 특별조건들 (3)
이번 회에서도 지난 회에 이어 부동산 매매계약서 상에 특별조건으로 기재될 수 있는 것들에 대해 좀더 알아 보기로 하겠다.
1. Solicitor’s approval clauses
이 조건은 거래 일방이 계약 체결후 계약서를 자기 변호사에게 보내서, 법적인 관점에서 계약 자체를 검토하고, 승인 여부를 판단해 달라고 요청할 수 있는 조건으로, 만일 변호사가 승인을 거절했을 경우 계약은 무효가 된다.
이 조건은 특히 부동산 거래 경험이 적은 구매자에게 유용한 조건이라 볼 수 있고, 때로는 판매자도 쓸 수 있는 조건중 하나인데, 예컨데 판매자가 auction 매매계약서를 사전에 변호사에게 보내서 검토를 요청하는 경우이다.
다만 유념할 것은, 담당 변호사가 승인 여부를 결정할 때 무제한의 재량권을 행사할 수 있는 것은 아니라는 점이다. 즉, 변호사는 계약의 적절성 여부나 상업적 측면에서의 판단은 할 수 없고, 순수하게 법적인 관점에서 해당 거래에 있어서 법적으로 문제가 될 만한 사항들을 검토하게 된다 (Provost Developments Ltd v Collingwood Towers Ltd [1980] 2 NZLR 205). 그리고 이 조건을 둘러싸고 분쟁이 발생할 경우, 법원은 승인 여부를 결정한 변호사가 결론에 도달함에 있어 근거로 삼은 이유가 정직과 선의 (honestly and in good faith)로 이루어진 것인지를 판단하게 될 것이다.
2. Due diligence clauses
이 조건은 그동안 주로 상업용 부동산이나 개발목적을 가진 대규모 부동산을 거래할 때 구매자 측에서 해당 물건이 본인이 의도하는 사용목적에 부합하는지 여부를 최종 결정하기 전에 광범위한 사전조사를 실시하기 위해서 이용되어 왔는데, 이제는 개발업자나 투자자들이 주거용 부동산을 매입할 때도 점점 많이 쓰이게 되었다.
원칙적으로 이 ‘due diligence’ 조건 하에서 진행되는 조사의 범위에는 한계가 없으며, 추후 조건 충족이 되지 않았다 하더라도 구매자는 판매자 측에 그에 대한 사유를 제공할 의무가 없다.
조사를 통해 알고자 하는 대표적인 사항들을 열거해 보면 다음과 같다. (1) 부동산 물건의 가치와 상태, (2) 도시계획 여부, zoning, 인허가 사항들, (3) 물건에 영향을 줄 수 있는 lease문제, (4) body corp문제, (5) 건축, 설계, 기타 공학적 문제, (6) LIM과 PIM의 정밀검토, (7) 기타 자연환경적 특성들.
이 조건은 순전히 구매자의 이익을 위한 것으로, 필요한 조사를 위해서 구매자는 본인 단독으로 또는 전문가를 대동하고 해당 부동산 물건에 합리적인 범위 내에서의 출입 (reasonable access)이 허용되며, 만일 이 조건이 들어가 있더라도 구매자가 더 이상의 조사가 필요없다고 판단하면 언제든지 판매자에게 서면통지를 통해 면제 (waive)할 수 있다.
3. Approval of lease clauses / Body Corp Rules
현행 표준 매매계약서에는 이미 부동산 등기부등본 (title) 상에 어떤 문제가 있는지를 점검할 수 있는 ‘title requisition clause’라는 장치가 있긴 하지만, 이 조항으로 그 부동산의 ‘quality’ 문제까지 커버할 수 있는 건 아니다.
특히 cross lease title이나 leasehold title을 가진 물건들의 경우, 구매자는 이 조항을 이용하여 판매자 측으로 부터 원천 lease계약서를 포함한 일체의 서류 (Deed of Lease, its Assignments and Renewals)를 받아 자기 변호사에게 검토를 의뢰할 필요가 있다.
본인이 구매하고자 하는 부동산 물건에 부대하는 lease계약이 존재한다면 본인에게 추가적인 부담이 될 수 있음에도 불구하고, 대부분의 경우 현 소유자 조차도 그 lease계약서의 존재 여부에 대해서도 무지한 경우가 많다.
한편, unit title을 가진 물건을 거래할 경우, 구매자는 계약체결 전에 판매자 측으로부터 pre-contract disclosure statement (‘PCDS’)를 받아서 body corp의 운영규칙 (rules)은 물론, 해당 부동산에 어떤 일 (예: 소송)이 진행되고 있는지를 살펴볼 필요가 있다.
또한 settle전에 다시 한번 pre-settlement disclosure statement (‘PSDS’)를, 필요하다면 body corp 정기총회 의사록 (minutes) 3개년분 및 기타 필요한 추가서류들을 받아서 살펴 봄으로써 자기에게 예상치 못한 재정적인 부담 등이 발생하는지 여부를 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다.
다음 회에서는 settlement 지연에 따른 처리 규정에 대해 살펴 보도록 하겠다.
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