■ 이완상 변호사의 법률 컬럼 제 10 회
부동산 매매계약서 제대로 작성하기
Special Clauses – 특별조건들 (1)
표준 매매계약서인지 여부를 불문하고,
‘조건’을 지칭하는 terms, warranties, conditions 같은 용어들을 많이 접해 보셨을 것이다. 이러한 용어들을 엄밀하게 말하면 의미에 있어서 각각 약간의 차이가 있지만, 대개는 호환적으로 사용되고 있는 실정이다.
특히 ‘condition’이라는 용어는 상황에 따라 달리 해석되고, 그 구속력도 달라진다. 첫째로, 이 용어는 단순히 계약에 있어서 중요하거나 핵심적인 조건 (important or essential term)을 이르는 말이다. 둘째로, 이 용어는 어떤 부대적인 상황이 충족되어야만 (subject to the occurrence of a specified event) 계약의 구속력이 생기거나 또는 상실되는 경우를 지칭하기도 한다. 따라서 전자를 ‘condition precedent’, 후자를 ‘condition subsequent’라 칭하기도 한다.
또한 ‘warranty’는 상대적으로 중요성이 덜한 조건 (minor term)을, ‘condition’은 앞서 언급했듯이 중요하거나 핵심적인 조건을 의미한다는 차이가 있지만, 계약위반에 따른 구제조치들을 규정하고 있는 Contract Remedies Act 1979의 제정에 따라, 이러한 구분은 더이상 의미가 없어졌다고 볼 수 있다.
현재 사용되고 있는 표준계약서에서는, 통상적으로 많이 사용되는 조건들 (예컨대 finance, LIM, builder’s report 등)은 표지면에 별도로 기재할 수 있도록 란이 마련되어 있고, 그 외의 추가적인 특별조건들은 계약서 뒷쪽의 ‘Further Terms of Sale’라는 곳에 기재하게 된다.
매매계약서 작성시 조건들 (conditions)은 명료하게 기재하고 확인하는 것은 매우 중요하다. 왜냐하면, 그에 따라 어떤 상황은 커버가 되지만, 어떤 상황은 커버되지 않는 결과를 낳을 수가 있고, 최악의 경우 그러한 불명확성은 계약 전체를 무효화시키는 결과를 가져올 수 도 있기 때문이다.
계약서 작성시 condition을 기재할 때는 다음과 같은 사항을 특히 명심하여야 한다.
(1) 양 당사자의 사정과 형편을 종합적으로 고려했을 때 어떤 조건을 넣는 것이 적절한지,
(2) 언제까지 해당 조건이 충족되어야 하는지,
(3) 조건이 충족되기 위해서 각 당사자가 이행해야 하는 의무는 무엇인지,
(4) 조건이 충족되지 않았을 경우 어떤 결과를 초래하는지, 그리고 조건충족 여부를 누가 결정하는지 (변호사, 판매자, 구매자 또는 제3자…),
(5) 조건이 충족되었음을 통지 (notice) 하는 방법은 무엇인지 – 표준계약서상 모든 통지는 서면 (writing)으로 하도록 규정하고 있지만, 경우에 따라 추가조건들 (further terms)에 명시한 방법이 우선시될 수 있음에 주의해야 한다. 즉, further terms에 구두로 통지하는 방법도 괜찮다고 명시했다면, 이 통지방법에 따라 조건충족 여부를 결정할 수 있음을 고등법원이 판시한 바 있다 (Keogh v Lund, HC AKL, CIV 2005-404-7151, 2006).
Condition을 구체적이고 명료하게 규정하는 것이 왜 중요한지를 보여주는 또 하나의 일례를 들어 보자. 예컨대, 특별조건중 하나가 City Council로부터 특정 기한까지 ‘building consent’를 받는 것이라 하자. 다행히 해당 기한까지 그 consent가 나왔지만, (거기에 당사자가 충족시키기 불가능하거나 너무 어려운 조건이 붙여져 있는) 조건부 consent가 나왔다면, 그 이후에 벌어질 상황에 대해서는 어떻게 할 것인지 미리 감안하지 않으면 큰 혼란이 생길 수도 있다.
다음 회에서는 특별조건으로 기재될 수 있는 조항들에 대하여 구체적으로 설명드리도록 하겠다.
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