■ 이중렬 회계사의 부동산 세금 컬럼
부동산 투자를 위한 회계사 이용 매뉴얼 5 – 부동산 매매차익의 과세
부동산 투자에서 얻어지는 수익은 두가지가 있다. 투자용 부동산을 보유하며 얻게되는 임대소득이 첫번째 수익이다. 두번째 수익은 투자용 부동산을 처분하며 얻게 되는 매매차익이다.
임대소득에 대해서 소득세가 부과된다는 것은 명확하다. 매매차익에 대해 소득세가 부과되는 지의 여부는 예술에 가까울 정도는 아니지만 매우 섬세한 판정이 필요하다.
투자용 부동산의 매매차익은 소득세 부과 여부가 명확하지 않다는 점에 더하여 임대소득에 비해 매매차익의 규모가 훨씬 큰 경우가 많기에, 회계사의 도움이 꼭 필요한 부분이다. 큰 금액의 매매차익에 소득세가 부과된다면, 당연히 납부해야 하는 소득세 금액도 크다. 어느정도로 크냐하면, 과거 임대소득에 대해서만 소득세를 납부하던 시절에는 구경도 못해본 금액이 소득세 납부액으로 계산되기도 한다.
[사례] 한 때는 이름난 피아니스트였던 구성한 변호사는 투자용 부동산을 하나 보유하고 있다. 은행융자를 얻어서 구입한 상업용 건물이다. 은행이자를 제하고 나면 손에 남는 임대소득이 1년에 2만불 정도이다. 3년 정도 보유하고 그 건물을 팔았는데, 그 사이 시세가 많이 올라서 30만불 정도의 매매차익을 얻었다. 보유기간 3년 동안 얻은 임대소득이 합계 6만불이었던 것에 비해, 매매차익은 30만불을 얻었다. 투자용 부동산 매매차익이 임대소득의 다섯배를 기록한 것이다.
상업용 부동산의 매매차익에 대한 소득세 부과
상업용 부동산을 판매하며 매매차익이 발생했는데, 그 차익에 대해 소득세를 납부해야 하는 경우는 매우 드물다. 하지만 결코 ‘상업용 부동산의 매매차익에 대해서는 소득세가 부과되지 않는다’는 것은 아니다.
드물지만 상업용 부동산을 팔고 얻은 이익에 대해 소득세를 납부하게 되는 상황도 있는데, 예를 들어 그 상업용 부동산 토지의 용도가 변경된 경우가 그렇다. 또는 상업용 부동산을 보유하고 있던 투자자가 워낙 매매를 빈번하게 해오고 있었다면, 이를 보다못한 IRD에서 이제 더이상은 못참겠으니 이번부터는 매매차익에 대해서 소득세를 내야 합니다,라고 나올 수도 있다.
- [한줄요약] 상업용 부동산을 보유하고 있다면, 판매시 얻게되는 매매차익에 대해서 소득세를 내지 않을 가능성이 높다. 하지만 회계사에게 미리 자문을 구해두는 것이 안전하다.
주거용 부동산의 매매차익에 대한 소득세 부과
가치 상승이 점진적인 상업용 부동산에 비해, 지역에 따라 그리고 시기에 따라 급등과 하락을 보이기도 하는 주거용 부동산에 대해서는 그 판매이익에 대해 소득세를 부과하려는 여러가지 장치와 공식이 마련되어 있다.
4차 산업혁명의 시대에 인공지능이 발전하고 있지만, ChatGPT를 비롯한 어느 인공지능도 아직까지는 뉴질랜드 납세자가 보유한 주거용 부동산의 매매차익에 대한 소득세 부과여부에 대해 신뢰할 만한 수준의 답변을 주지는 못하고 있다. 그렇다해서 너무 상심할 필요는 없다. 회계사에게 물어보면 신뢰할 만한 수준의 답변을 얻을 수 있다. ChatGPT 무료버젼에 비교하면, 비용이 들어간다는 단점은 있겠지만.
주거용 부동산의 매매차익에 대해 소득세가 부과되는 가장 명확한 경우는 보유기간에 따라 소득세 부과여부를 적용하는 규정이다. 이 규정의 판정을 위해 부동산을 구입한 시점, 구입한 렌트주택이 새집(new build)인지의 여부를 회계사에게 알려주면, 회계사는 어느 시점 이후에 판매를 하면 매매차익에 대해 소득세가 부과되지 않는지를 알려줄 것이다 (물론 조금더 자세한 정보가 필요할 수도 있습니다).
보유기간 뿐 아니라, 보유자의 과거 투자/매매 패턴이나 토지의 용도변경 또는 렌트주택의 대지를 분할하거나 새로 집을 짓는 경우 등 매매차익에 소득세가 부과될 수 있는 경우는 다양하다. 주거용 주택을 투자용으로 고스란히 보유하다가 판매하는 것이 아니라, 뭐라도 해보고 판매할 계획이라면 미리 회계사에게 자문을 받아 두는 것이 좋을 것이다.
위의 글은 일반적인 세무정보를 담고 있습니다. 실제적인 세무사례는 아주 작은 요인에도 큰 영향을 받게 됩니다. 따라서 전문가의 적절한 조언을 받지 않으시고 위의 글에 따라 행한 결과에 대해 필자에게 책임을 물으시면 아니됩니다.