■ 이중렬 회계사의 부동산 세금 컬럼
부동산 투자를 위한 회계사 이용 매뉴얼
부동산 투자 계획단계
부동산 투자를 계획하고 있다면 여러 전문가의 조언을 미리 받아두는 것이 중요하다. 변호사, 부동산중개사, 은행, 모기지 브로커와 회계사가 유용한 조언을 받을 수 있는 전문가들이다.
계획하고 있는 부동산 투자와 관련하여 다음과 같은 사안에 대해 회계사로부터 조언을 미리 받아두는 것이 유용하다.
부동산 투자소득에 대해 적용되는 소득세의 개요:
투자용 부동산에서 이익이 발생하면 소득세를 내야하는데 얼마를 내야 하는지는 투자자의 다른 소득수준과 부동산 소유주체의 성격에 따라 달라지게 된다. 투자용 부동산에서 손실이 발생하는 경우 그 손실금액을 활용하는 방식은 몇가지 변수에 따라 달라지게 된다: 주거용 부동산에서 발생하는 임대손실 금액은 투자자의 다른 소득과 분리되어 서로 상쇄시키지 못한다. 상업용 부동산에서 임대손실이 발생한 경우에는 일반적으로 투자자의 다른 소득을 상쇄시킬 수 있다.
GST가 적용되는 부동산 투자의 사례:
주로 상업용 부동산에는 매매금액과 임대소득에 GST가 적용이 된다. 주거용 부동산에는 일반적으로 GST가 적용되지 않는다. 하지만 매우 드물게 주거용 부동산인데도 매매와 렌트소득에 GST가 적용되는 경우도 있기에 미리 확인을 해 보아야 한다.
부동산 소유주체에 따라 달라지는 소득세 처리 방식:
개인 명의나 공동 명의로 투자용 부동산을 보유하거나, 주식회사나 트러스트의 형태로 투자용 부동산을 보유하면 소득세 처리 방식이 달라지게 된다. 각 소유주체에 따른 장단점이 있기에, 대략적으로라도 이에 대한 이해를 할 필요가 있다. 이를 바탕으로 계획하는 부동산 투자의 성격과 투자자 상황에 적합한 부동산 소유주체를 미리 선정해두는 것이 바람직하다.
어떤 소유주체가 세무적으로 가장 효율적인 구조인가에 대한 정답은 없다. 부동산 투자자의 상황과 맥락에 따라 장단점이 엇갈리기 때문이다. 따라서 부동산 투자를 계획하는 시점에 이에 대한 충분한 이해를 가지고 있는 것이 매우 중요하다. 투자용 부동산을 구입하는 시점에 선택한 투자주체가 자신에게 적합하지 않은 경우, 자기가 선정한 다른 투자주체에게 부동산을 매매하는 형식으로 그 구조를 바꿀 수는 있지만, 이러한 과정에 발생되는 비용이 결코 적지 않다.
부동산 매매차익에 대한 과세 여부: 주거용 부동산 투자를 계획하고 있다면, 매매차익에 대해 소득세가 부과되는 기준을 잘 알고 있어야 한다. 일반적으로는 구입 후 10년이 지난 다음 판매하여야 매매차익에 대해 소득세가 부과되지 않는다. 그러나, 예외적으로 5년 이상만 보유하면 매매차익에 대해 소득세를 내지 않아도 되는 경우가 있다.
투자용 부동산 구입단계
투자용 부동산을 물색하고 매매계약을 맺고 나서 잔금을 치르는 날까지는 매우 중요한 시기이다. 이 기간에 구입계약을 맺은 부동산에 대한 자세한 실사(due diligence)를 진행하기도 하고, 구입자금의 일부를 외부에서 조달하는 경우 금융기관에서 받는 융자를 처리하여야 한다.
부동산 구입계약이 이루어지는 시점에는 다음과 같은 사안에 대해 회계사로부터 조언을 받아두는 것이 유용하다.
구입금액배분(PPA):
개별 부동산을 얼마에 구입하는 것이 적절한 것인가에 대해서 회계사가 단정적인 의견을 제시하기는 어렵다. 하지만 부동산 구입계약의 경우, 합의된 구입금액을 토지와 건물, 집기 등으로 구분하여 표기하고 합의하게 되어있다. 이를 구입금액배분(PPA: Purchase Price Allocation)이라 부르는데, 같은 금액으로 부동산을 구입한다 하여도 각 항목별로 배분되는 금액이 달라지게 되면 소득세 납부액이 달라지게 될 수 있다. 따라서 매매계약을 진행하는 과정에 이러한 구입금액배분이 이루어져야 함을 인식하고, 배분된 금액의 적절성에 대해 회계사의 조언을 받는 것이 필요하다.
매매금액과 GST:
부동산 매매계약에는 매매금액을 합의하여 기록하는 것이 매우 중요하다. 하지만 그게 전부는 아니다. 모든 부동산 매매계약에는 합의된 매매금액이 GST를 포함한 금액인지, GST를 제외한 금액인지를 명시하게 되어있다.
바로 다음과 같은 표현이다:
Plus GST(if any) OR Inclusive of GST(if any)
If neither is deleted, the purchase price includes GST(if any)
GST 포함여부를 신중하게 판단하여 표기하지 않는다면, 유리하게 협상한 구입금액으로 알았지만 나중에 잔금을 치룰 때 생각보다 많은 금액을 내야 하는 상황을 맞을 수 있다. 따라서 어떠한 투자용 부동산의 구입계약이든 GST관련 사항을 적절하게 선택해야 하고, 이를 위해서는 반드시 회계사의 조언을 구하는 것이 필요하다.
부동산 구입주체의 확정:
투자용 부동산의 구입계약서에는 주된 투자자가 자기 이름으로 계약하고 일단 서명하는 경우가 일반적이다. 이후 투자자의 상황에 적절한 부동산 소유주체를 선정 한 후에 잔금을 치르며 부동산 명의이전을 처리할 때에 그 주체의 이름으로 소유주 등록을 하면 되기 때문이다: 최종 구입자의 지명(nomination)과정을 거치는 것이다. 따라서 잔금을 치르기 전에 반드시 선정한 구입주체의 설립을 마쳐야 한다.
개인 명의로 구입하는 경우에는 별도의 설립(?)이 필요없겠지만 방심은 금물이다. 경우에 따라 GST 등록을 먼저 처리해 두어야 하기 때문이다. 공동명의로 구입한다면 파트너쉽의 IRD번호가 필요할 수도 있다. 주식회사로 부동산을 구입하기로 했다면 주식회사를 설립하는 과정을 거쳐야 한다. 가족신탁 Family Trust로 부동산 투자를 하는 경우에는 미리 가족신탁을 만들어 두어야 하는데, 이 모든 것이 잔금을 치르기 전에 이루어져야 한다.
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* 위의 글은 일반적인 세무정보를 담고 있습니다. 실제적인 세무사례는 아주 작은 요인에도 큰 영향을 받게 됩니다. 따라서 전문가의 적절한 조언을 받지 않으시고 위의 글에 따라 행한 결과에 대해 필자에게 책임을 물으시면 아니됩니다.