● 이중렬 회계사의 부동산 세금 컬럼
부동산 투자와 소득세 – 특수 관계인
여유자금을 가지고 투자를 하고자 할 때 흔히 등장하는 투자 대상은 은행예금, 주식 그리고 부동산이다. 부동산투자의 경우 투자 자금이 커진다는 제약은 있지만, 타 투자 대상에 비하여 수익률이 상대적으로 높은 편이라고 여겨지기에 많은 관심을 갖게 된다. 최근 수년간 오클랜드 및 뉴질랜드 주요 도시에서 부동산 가치의 지속적인 상승을 경험해 본 사람이라면 뉴질랜드에서도 부동산이 무척 매력적인 투자의 대상이라는 점에 동의할 것이다.
국제적인 부동산 관련 회사의 조사에 따르면 뉴질랜드가 부동산 투자와 관련한 투명성이 세계에서 가장 높다고 한다. 물론 뉴질랜드 정치나 사회면에서의 투명성도 세계의 상위권을 달리고 있기에 경제부문의 투명성이 높다는 것 또한 그리 놀랄만한 사실은 아닐 것이다. 투명성이 높다는 것은 부동산 거래와 부동산의 운용에 관한 정보가 많이 공개되어진다라고 해석 할 수 있다. 실제로 주요한 상업용 부동산의 거래는 일주일 단위로 뉴스레터를 통해 그 내역이 알려지고, 대부분의 주택이나 건물의 경우 쉽게 과거의 매매 기록을 찾아 볼 수 있기도 하다. 즉 해당 부동산의 주소를 가지고 지난 과거에 거래되어 온 내역을 확인할 수 있는 것이다. 또한 부동산의 매매 뿐 아니라 임대의 경우에도 주요한 상업용 건물의 새로운 임대계약의 경우 그 내용이 부동산 정보지를 통해 알려지게 된다. 즉 “누가 몇 년의 기한으로 연 얼마에 해당하는 임대료를 내기로 계약하였더라”라는 내용이 알려지는 것이다.
이웃나라 호주가 부동산 매매차익 등에 대해 과세하는 자본이득세를 고집하고 있는 것에 비하여 뉴질랜드는 자본이득세나 양도소득세 등을 도입하고 있지 않다. 따라서 일반적인 부동산의 매매와 관련한 양도차익에 대해 별도의 세금을 낼 필요는 없다. 그러나 몇 가지 유형의 부동산 매매와 관련하여 “종합소득세”의 세목을 통해 매매차익에 대한 세금을 부과하게 된다. 이는 주로 (재)판매를 목적으로 취득한 부동산의 경우나 부동산 개발업자와 관련하여 발생하게 된다. 이에 더하여 2015년 10월부터는 단기 보유 주거용 부동산의 매매차익에 대하여 소득세가 부과되고 있다.
부동산 개발업자의 경우 구체적으로는 건축업자 (builder), 부동산 개발업자 (property developer) 그리고 부동산 매매업자 (dealer), 이렇게 세 가지의 그룹으로 나누어 볼 수 있겠지만, 소득세법에 따른 취급이 큰 차이가 없기에 그냥 모두 “부동산 개발업자”라고 부르기로 하자. 이 중 건축업자(빌더)는 본인이 소유한 토지에 건물을 지어파는 사람을 말한다. 타인이 소유한 토지에 건물만을 지어주는 사업자를 흔히 빌더라고 부르는데, 부동산 관련 세무규정의 정의는 조금 다르다.
부동산 개발업자가 부동산의 판매를 통해 얻은 이익금에 대해 소득세를 납부해야 한다는 것에는 큰 이견이 없으리라 본다. 식당을 하는 사람은 식당의 운영을 통해서 얻은 이익금에 대해서 세금을 내고, 농부가 농장에서 재배한 작물의 판매로부터 발생한 이익에 대해 세금을 내는 것과 마찬가지로, 부동산 개발업자는 자기의 사업인 부동산의 판매를 통해 얻은 이익에 대해 소득세를 내는 것이다.
일견 단순해 보이지만, 부동산 개발업자에게는 ‘연좌제’가 적용되는 점에 유의 하여야 한다. 예를 들어 부동산 개발업을 하고 있는 나대지 씨의 부인 김투자 씨가 순수한 투자용 목적으로 주택을 하나 더 구입하여 세를 놓고 임대수입을 얻고 있던 경우에도, 해당 주택을 판매하여 발생한 매매차익을 과세대상 소득에 합산 신고하여야 한다 (즉 남편이 부동산 개발업자이기 때문에 부인도 개발업자로 간주되어지는 것이다).
이렇게 연좌제가 적용되는 대상을 “특수관계인”(associate person)이라고 부른다. 세법에서 적용되는 특수관계인은 적용되는 상황에 따라서 다른 정의가 사용되기에 조금 주의를 요한다. 부동산의 매각이익의 맥락에서는 본인과 배우자, 미성년 자녀, 그리고 본인이 지분을 가지고 있는 법인이나 동업체partnership 사이 그리고 본인이 설립한 가족신탁 Family Trust 사이에 특수관계인 관계가 성립된다.
한걸음 물러나서 생각해 본다면 이러한 연좌제의 필요성을 어느 정도는 인정할 수 있다. 물론 한국의 경우처럼 복잡한 규제수단을 가지고 부동산 거래를 통제하지는 않지만, 뉴질랜드에서도 세원의 확보와 공정한 징수를 위해 연좌제를 적용하는 것이라고 추측해 볼 수 있다. 즉 부동산 개발업자가 본인 명의가 아닌 배우자나 미성년자녀 명의로 진행하는 부동산개발 건에 대해서는 세금이 부과되지 않는다면, 세금징수의 공평성이 떨어지며 누구나 세금을 회피하기 위해 가족 명의로 사업을 하고자 할 것이기 때문이다.
한줄요약
내가 개발업자라면 내 가족과 내 회사도 개발업자
위의 글은 일반적인 세무정보를 담고 있습니다. 실제적인 세무사례는 아주 작은 요인에도 큰 영향을 받게 됩니다. 따라서 전문가의 적절한 조언을 받지 않으시고 위의 글에 따라 행한 결과에 대해 필자에게 책임을 물으시면 아니됩니다.