■ 이완상 변호사의 법률 컬럼 제 161회
상업용 리스계약의 체결 (3)
– Deed of Lease (계속)
(3) 렌트비와 관련된 사항들
First Schedule 부분에는 물건의 표시, 리스 기간과 관련된 사항들 다음으로 렌트비 지불과 관련된 사항들을 명시하도록 되어 있다.
렌트비는 통상 ‘plus GST’ 형태로 표기되며, outgoings는 포함되어 있지 않음에 유의해야 한다.
먼저, 연간 렌트비 (annual rent)는 건물 또는 영업장 (premises) 사용에 대한 비용과 car park 사용에 대한 비용으로 구성된다.
월 렌트비 (monthly rent)는 연간 렌트비를 12개월로 나눈 금액이 되며, 매월 어느 날짜에 내야 하는지도 표기된다 (rent payment dates).
마지막으로, 총 리스 기간 중간중간에 렌트비를 조정하는 날 (rent review dates)과 조정 방법이 표기된다. 조정 방법은 통상 크게 두가지로, 조정기일에 시장물가를 감안하여 정하는 ‘market rent review’ 방식과 통계청에서 정기적으로 발표하는 소비자 물가지수를 감안하여 정하는 ‘CPI rent review’ 방식이 있다.
그러나 이 또한 쌍방 간의 협상의 결과물이며, 경우에 따라서는 이와 다른 방식으로 정하는 경우도 많다.
예컨대, 매년 몇 %를 고정적으로 인상하는 방법, CPI와 특정 % 중에 높은 것을 적용하는 방법, 현재의 렌트비보다 낮게 조정하는 것 자체를 방지해 놓는 (즉, 물가가 하락해도 현상 유지나 인상만 할 수 있도록 소위 ‘ratchet’을 설정해 놓는) 경우 등 다양하다. (* ratchet은 본래 한쪽 방향으로만 회전하게 되어 있는 톱니바퀴를 말한다)
마지막으로 렌트비를 제때 내지않는 경우 적용되는 연체 이자율 (default interest rate)를 기재한다.
(4) Outgoings (렌트비 외의 부대비용들)과 관련된 사항들
First Schedule 부분에서 또 중요한 부분은 outgoings에 대한 것이다. 비지니스를 매입하거나 새로 set up하면서 리스문서를 검토할 때, 렌트비 부분 못지않게 꼼꼼히 살펴야 할 부분이다.
Outgoings를 구성하는 대표적인 것들에는 재산세, 바디콥 levy, 보험료, 각종 공공서비스 요금, 각종 관리비용 등이 있다.
Outgoings의 지급 항목이나 범위 또한 쌍방 간의 협상의 결과물이지만, 많은 경우 landlord가 일방적으로 정한 것을 요구받기도 한다.
드물게는 outgoings를 렌트비에 포함시켜 별도로 부과하지 않는 경우도 있지만, 대부분의 경우 모든 outgoings를 100% tenant에게 부담시키거나, landlord와 tenant가 분담하여 특정 항목과 비율을 정하는 경우도 있고, 대규모 건물이나 상가의 경우 전체 면적 대비 해당 리스물건의 면적에 대한 비율 (%)를 적용하여 부담케 하는 경우도 있다.
Tenant 입장에서는 미리 렌트비 이외에 부담해야 하는 outgoings가 어느 정도인지도 정확히 파악하여 cash flow를 잘 관리할 필요가 있다.
(5) 기타 사항들
First Schedule 부분에는 또한 tenant가 리스 물건을 무슨 비지니스 용도로 쓸 것인지 (business use), landlord가 리스 물건에 대한 보험을 어떻게 커버할 것인지 (landlord’s insurance), 그리고 건물의 파손이나 전염병 발생 등으로 영업장을 온전히 사용하지 못할 경우 특정기간이 경과하면 리스를 종료하거나 변경할 수 있는 조항 (no access period) 등이 포함되어 있다.
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