● 이중렬 회계사의 부동산 세금 컬럼
상업용 부동산 투자
Commercial Property Investment
투자의 대상이 되는 상업용 부동산 Commercial Property의 예로는 상가 (retail), 사무실 (office), 산업용 부동산 (industrial, 창고나 공장 건물 등), 모텔, 농장 등을 들 수 있다. 상업용 부동산 투자는 주거용 부동산의 투자에 비하여 상대적으로 규모도 큰편이며 보다 전문적인 지식이 요구되므로 철저한 사전 준비와 세심한 계획이 요구된다. 투자규모가 커지는 만큼 세무문제 또한 정확한 이해와 해석을 바탕으로 투자에 대한 영향을 고려할 필요가 있다.
상업용 부동산도 그 종류에 따라 고유한 특징이 있으며 이에 따라 수익성 및 위험도가 달라지게 된다. 투자 수익을 기대함에 있어 현금흐름에 중점을 두는 ‘임대소득’ 위주로 접근을 할 것인지, 아니면 당장 들어오는 임대소득은 투자금액에 비하여 낮지만 부동산의 가치 상승을 기대하는 ‘가치’위주로 투자를 할 것인지에 따라 투자 대상 물건의 선택이 달라질 것이다.
대부분의 상업용 부동산 투자는 임대소득을 기대하게 되므로 상업용 부동산의 맥락에서 건물주(landlord)와 임차인(tenant)의 관계, 권리 및 의무를 이해하여야 한다. 이는 주거용 부동산을 렌트주는 것과는 상당히 다른 상황이며, 설령 전문가에 건물의 관리를 맡겨둔다 할 지라도 상업용 임대차 계약의 기본적인 내용은 투자자 자신이 알아두는 것이 바람직하다.
부동산의 투자 주체 선정 또한 충분한 시간을 두고 계획하여야 한다. 투자목적이든 아니면 직접 거주할 목적이든 주거용 부동산의 구입주체는 일반적으로 개인 혹은 부부의 공동소유로 하는 것이 대부분이다. 그러나 상업용 부동산을 구입하는 경우 선택의 대상이 되는 투자 주체는 더욱 다양하며 각각의 장단점과 본인의 상황을 고려하여 적절한 소유주체를 결정해야 한다.
예를 들어 개인명의로 구입할 것인지, 아니면 배우자와 함께 동업체(partnership)를 구성하여 소유할 것인지, 별도의 주식회사(limited liability company)를 설립하여 구입할 것인지 또는 가족신탁 (family trust)를 통하여 부동산을 소유할 것인지를 결정하여야 한다.
공동소유인 동업체로 하는 경우에, 일반적인 무한책임 파트너쉽으로 할 것인지 별도 법인격을 갖는 유한파트너쉽 (Limited Partnership)을 활용할지 결정하여야 한다. 주식회사나 가족신탁의 형태로 부동산 투자를 하는 경우에는 주주 구성이나, 이사 구성을 고려하여야 하며 가족신탁의 경우에도 수탁자(trustees) 및 수익자 (beneficiary)의 구성을 결정하여야 한다. 한 걸음 더 나아가 법인과 가족신탁이 결합된 구조를 사용할 수도 있는데 이는 법인의 주주(shareholder)로 가족신탁을 사용하는 방법과 가족신탁의 수탁자 또는 수익자로서 법인을 사용하는 두가지 방법이 있다.
물론 모든 상업용 부동산의 투자에 있어 이런 형태들을 모두 고려해야 하는 것은 아니다. 위에서 말한 바와 같이 각 보유주체에 따라 장단점이 있으며, 복잡한 보유주체의 경우 여러가지 장점을 가질 수 있겠지만 가장 큰 단점이라면 아무래도 초기 설립 및 향후 유지비용이기 때문이다. 따라서 상업용 부동산의 투자라 할 지라도 규모가 그다지 크지 않은 경우에는 대부분 부부간의 동업체나 주식회사의 형태로 구입을 하게 되면 큰 무리가 없다. 그러나 투자 규모가 커지는 경우 적절한 보유주체의 선정을 통한 이익이 설립 및 유지와 관련한 비용을 상쇄하고도 남을 가능성이 높으므로 적극적인 검토가 필요하다고 본다.
GST는 상업용 부동산 투자와 관련하여 유의할 세무 항목중의 하나이다. 상업용 건물이 매매 될 때에는GST가 별도로 표기되는 것이 일반적이다. 예를 들어 작은 상가 건물 하나를 $700,000에 구입하였을 경우 정확한 표기는 $700,000+GST 이며, 세법에서 허용하는 거래의 구조를 갖추었기에 GST를 지급하지 않았을 뿐이다. 반대로 이렇게 구입한 건물을 $800,000에 다시 판매할 때에도 마찬가지로 $800,000+GST가 정확한 거래 금액이며 GST부분을 받지 않고 순액 (net amount)으로만 거래가 되어진다.
상업용 부동산을 구입할 때 구입가에 GST가 별도로 표기되지만 실제 대금지급시에 GST를 납부하지 않는 것은 해당 거래가 세법에서 허용하고 있는 조건을 만족시키는 경우GST의 세율이 0%(zero rate)로 적용 되기 때문이다. 상업용 건물을 구입하는 경우 대부분 세법의 조건이 충족되는 상황이 되겠지만 투자를 계획하는 시점에 미리 이를 점검하는 것이 바람직하다.
물론 영세율 적용을 받지 못하여 GST를 지급하며 부동산을 구입하는 경우에도 투자목적의 부동산이었다면, 추후에 GST신고를 통하여 지급한GST금액을 환급 받을 수 있다. 그러나 상업용 부동산의 거래금액이 상당하므로 추가로 납부해야 하는 GST 금액도 커지며 이에 따라 예상치 않은 자금부담으로 인해 어려움을 겪을 수도 있다. 또한 GST납부후에 이를 IRD로 부터 돌려 받는 시간까지 불필요하게 상당한 금액이 잠기게 될 가능성이 있다.
위의 글은 일반적인 세무정보를 담고 있습니다. 실제적인 세무사례는 아주 작은 요인에도 큰 영향을 받게 됩니다. 따라서 전문가의 적절한 조언을 받지 않으시고 위의 글에 따라 행한 결과에 대해 필자에게 책임을 물으시면 아니됩니다.