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선분양 아파트 구입 ● 이중렬 회계사의 부동산 세금 컬럼
2년 미만 보유 주거용 부동산에 대한 과세 규정 –
선분양 아파트 구입
기초 지식
2015년 10월 1일에 도입된 ‘2년 미만 보유 주거용 부동산의 매매차익에 대한 과세제도’ (Bright-line Test: BLT)는 구입한지 2년 이내에 판매한 주거용 부동산의 매매차익에 대해서 소득세를 부과한다는 제도이다. 보유기간을 산정할 때에 일반적인 부동산 매매계약인 경우, 구입시점은 잔금을 치르고 소유권 등기가 이루어진 날이며 판매시점은 판매계약을 맺은 날이다.
바로 위 설명을 다시 살펴보자. “보유기간을 산정할 때에 일반적인 부동산 매매계약인 경우, 구입시점은…” 한번만 더 읽어보자. “보유기간을 산정할 때에 일반적인 부동산 매매계약인 경우…”
이 설명에서 ‘보유기간의 산정’과 ‘부동산 매매계약’이 핵심 단어임에 틀림이 없다. 그러나 이에 더하여 ‘일반적인’이라는 표현에 잠시 시선이 머물렀다면 이제 BLT 중급반을 수강할 자격을 얻은 것이다.
선분양 부동산 (off the plan purchase)
‘일반적인 부동산 매매계약’에 대해서 보유기간의 산정을 설명한다는 것에서 ‘일반적이지 않은 부동산 매매계약’에는 다른 기준이 적용된다는 것을 미루어 짐작할 수 있다. 일반적이지 않은 부동산 매매계약에는 몇가지 종류가 있는데, 가장 흔하게 접할 수 있는 것은 선분양 부동산의 구입이다.
완공되지 않은 상태에서, 혹은 착공도 하지 않은 상태에서 아파트나 타운하우스를 분양하는 경우가 흔히 있다. 이 분양에 참여하여, 일정금액의 계약금만을 지불한 다음 완공이되고 부동산 등기가 분리되는 시점에서야 잔금을 치루고 입주하는 형태이다. 선분양 계약을 맺으며 계약금을 지불한 다음 1,2년이 지난 후에야 잔금을 치르고 입주하는 경우도 드물지 않다. 이러한 선분양 부동산의 경우에는 BLT적용을 위한 보유기간 산정에 조금 다른 기준이 적용된다.
오클랜드에서 직장생활을 하고 있는 정재찬씨는 2016년 1월에 시내 아파트 분양광고를 보고 아파트 한채를 구입하기로 했다. 2017년 중반에 공사가 시작될 계획이며 2018년 6월이 입주 예정이라는 설명을 들었지만 일단 분양계약을 하고 계약금을 지불했다.
그 사이 우리의 정재찬씨는 웰링턴에서 기자로 일하고 있는 남홍주씨를 사귀게 되었다 (물론, 이 글의 진행을 위해 둘이 사귀게 된 것이다). 둘 사이의 관계가 차츰 진전되던 어느날 정재찬씨는 남홍주씨와 좀 더 가까이서 지내고자 하는 마음에 웰링턴으로 이주를 결심했다. 2016년 1월에 계약한 아파트는 완공이 이루어지는 2018년 6월에 잔금을 치르고 구입을 한 후 바로 판매할 계획을 세웠다.
일반적인 부동산 매매계약에서는 2년미만 보유기간의 시작 시점이 잔금을 치루고 부동산의 소유권을 얻은 날이다. 따라서 이러한 기준이라면 정재찬씨는 잔금을 지급하고 잠시 후에 다시 아파트를 파는 것이므로 BLT가 적용될 것이다.
그러나 아직 완공되지 않은 아파트와 같은 선분양 부동산의 경우에는 최초 계약한 날짜를 보유기간이 시작된 날로 적용한다. 정재찬씨는 2016년 1월에 분양계약을 맺었기에 2년이 지난 2018년 6월에 잔금을 치루고 다시 판매한다하여도 ‘2년 미만 보유 주거용 부동산의 매매차익에 대한 과세제도’의 적용을 받지 않는다.
한줄요약
선분양 부동산의 경우, 분양계약을 체결한 날로부터 보유기간을 계산한다.
그런데 만약, 우리의 정재찬씨가 잔금을 치르기도 전에 웃돈을 받고 아파트 분양권을 팔아버린다면 이 차액에 대해서 소득세를 내야하는 것일까?
(다음호에 계속…)
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