● 이중렬 회계사의 부동산 세금 컬럼
단기 보유 주거용 부동산에 대한 과세규정
– 손해를 보며 팔았다면 ?
‘단기 보유 주거용 부동산의 매매차익에 대한 과세제도’ (Bright-line test: BLT)는 2015년 10월 1일에 도입되었다. 도입시점에서는 구입한지 2년 이내에 판매한 주거용 부동산의 매매차익에 대해서 소득세를 부과한다는 제도였다. 2018년 3월 29일부터 보유기간 기준이 5년으로 늘어났다. 이제는 ‘5년 미만 보유 주거용 부동산의 매매차익에 대한 과세제도’가 되는 것이다. 2018년 3월 29일 이전에 보유하고 있던 주거용 부동산에 대해서는 2년 미만 보유 기준이 계속 적용된다.
단기 보유 주거용 부동산의 매매차익에 대한 과세제도 (BLT)로 인하여 새로운 세금이 추가된 것은 아니다. BLT가 적용되는 상황일 때 부동산 매매차익에 대해서 소득세가 적용된다. 양도소득세 또는 자본이득세와 같은 새로운 종류의 세금이 도입된 것은 아니다. 따라서 부동산 매매차익에만 적용되는 별도의 세금과 세율이 따로 있는 것이 아니라, 기존의 소득세율에 따라 납부할 세금의 금액이 결정된다.
만약, 단기로 보유하던 주거용 부동산을 구입했던 금액보다 더 낮은 금액에 팔게되어 손실이 발생하였다면 어떻게 될까?
일반적인 손실의 세무처리
뉴질랜드에서 개인소득세는 원칙적으로 종합소득세 제도가 적용되기에 회계연도에 발생한 모든 소득을 합산한 다음 개인소득세를 계산한다. 따라서 급여소득, 사업소득, 임대소득, 금융소득이나 부동산 매매소득 등 일년에 발생한 모든 소득을 합산하고 그 소득금액에 대한 개인소득세율을 적용하여 소득세가 계산되는 것이다. 만약 사업이나 임대용 부동산에서 손실이 발생하였다면, 이러한 손실을 다른 소득과 합산하여 개인소득세를 계산한다. 따라서 사업이나 임대용 부동산에서 손실이 발생하였다면, 그해에 납부할 개인소득세를 줄여주는 역할을 한다.
사례1] 한정오씨는 공무원으로 근무하며 급여소득을 얻고 있다. 투자용으로 작은 임대용부동산을 보유하고 있다. 조금 무리하게 융자를 얻어 구입한 집이다 보니 렌트로 들어오는 수입보다 이자와 재산세 등 나가는 돈이 더 많다. 한정오씨의 연봉이 8만불이고 렌트주택에서 발생한 연간 손실이 만불이라면, 그는 1년에 7만불에 대해서만 소득세를 납부하면 된다. 8만불의 급여소득에서는 이미 착실하게 PAYE 원천징수를 통해 소득세를 납부해왔기 때문에 종합소득세 신고를 통해 만불의 손실을 정리하면 $3,300의 소득세 환급을 받게될 것이다.
BLT 적용시 손실의 처리
이처럼 투자용 부동산에서 발생하는 손실은 급여소득이나 사업소득과 같은 다른 소득과 상쇄할 수 있다. 그러나, 단기 보유 주거용 부동산의 매매차익에 대한 과세제도가 적용되는 상황에서 손실이 발생하였다면, 이 손실은 특별히 관리되어 다른 소득과 상쇄하는 것이 허용되지 않는다.
사례2] 렌트수입보다 이자지급이 더 많아, 실질적으로 현금흐름에 부담을 유발시키는 임대용부동산을 털어내기로 결정한 한정오씨. 막상 팔려고 보니 부동산시장이 또 그리 우호적이지는 않았다. 이왕 결정한 것 약간 손해를 보더라도 처분하기로 결심했다. 구입한 금액보다 조금 낮은 금액에 판매하고, 판매에 대한 복비와 변호사비용을 빼고 융자원금을 상환하고 나서 한정오씨 손에 들어오는 돈은 거의 없었다. 계산해 보니 3만불의 손실을 입었다. 이러한 3만불의 손실은 사업손실이나 임대소득의 손실과는 달리 별도로 구분되며 (ring-fenced) 급여소득과 같은 다른 소득을 상쇄하는 역할을 하지 못한다. 이 손실은 세무상 기록에 남아있을 뿐이며 한정오씨는 급여소득에 대한 소득세를 고스란히 납부하게 된다.
BLT 손실의 활용
BLT가 도입되기 전에는 일반적으로 임대소득을 올리고 있던 부동산의 매매차액에 대해 소득세를 부과하지 않았다. 이와 같은 맥락에서, 임대소득을 얻고 있는 부동산을 매매하여 손실을 보았다해도 이를 소득세를 줄여주는 손실로 인정받을 수는 없었다.
BLT 도입 이후, 단기 보유 주거용 부동산의 매매에 따른 손실액은 비록 다른 소득을 상쇄하는 데 사용할 수는 없지만 일단 손실로는 인정이 되고 기록이 된다. 이러한 BLT 손실은 BLT로 인한 과세소득이 발생할 때에만 그 소득을 상쇄하는 것으로 사용될 수 있다.
사례 3] 부동산 투자로 3만불의 손실을 보았던 한정오씨. 보다 세밀한 부동산 시장조사 끝에 단단한 매물을 싸게 구입한 뒤 세를 주다가 채 1년을 보유하지 않고 좋은 값에 처분하여 5만불의 매매차익을 얻었다. 지난번 부동산 매매손실 3만불을 이번 매매차익 5만불에 상쇄시키고 남은 금액 2만불에 대해서만 추가로 소득세를 납부하게 된다.
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