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부동산과 세금 2 ● 이중렬 회계사의 부동산 세금 컬럼
2년 미만 보유 주거용 부동산에 대한 과세규정 –
실거주자 면제 조항
(지난 이야기)
2015년 10월 16일에 구입한 집을 어쩔수 없이 2017년 10월 5일에 팔아야 했던 정재찬씨. 주택을 보유한 기간이 2년이 되지 않기에, 매매차액에 대해서 소득세를 내야할 위기에 처하는데…
Main home exclusion
2015년 10월 1일에 도입된 ‘2년 미만 보유 주거용 부동산의 매매차익에 대한 과세제도’ (Bright-line Test: BLT)는 말 그대로, 구입한지 2년 이내에 판매한 주거용 부동산의 매매차익에 대해서 소득세를 부과한다는 제도이다. 이 규정에 한가지 예외조항이 있는데, 그것은 바로 실거주자 면제조항이다 (main home exclusion). 이 면제조항에 따르면, 보유기간이 2년 미만의 주택인 경우에도 대부분의 기간에 그 주택에 실제 거주하고 주된 주거지 (main home)로 유지하였다면, 그 주택의 매매차익에 대해 소득세를 납부하지 않는다.
정재찬씨는 2015년 10월 1일 이후 주택을 구입한 이후 그 곳에 지속적으로 살고 있었다. 보유기간이 2년이 안되는 상태에서 주택을 팔았지만, 실거주자 면제조항으로 인하여 매매차익에 대해 소득세를 납부하지 않게 된다. 달리 말하자면, 직접 거주하고 있는 주택의 경우에는 구입 후 2년이내에 다시 팔더라도 BLT가 적용되지 않고 소득세가 부과되지 않는다는 것이다.
중간요약
소유주가 거주하는 주택에는 ‘2년 미만 보유 주거용 부동산의 매매차익에 대한 과세제도’가 적용되지 않는다.
여기서 유의해야 할 점은, 주거용 부동산의 매매차익에 대해 소득세를 부과하는 세법규정이 여러개 있다는 것이다. 사실 부동산 매매차익에 대한 과세규정들은 BLT가 도입된 2015년 10월 1일 이전에도 이미 적용되고 있었다. BLT는 기존에 있던 규정에 더하여, 아주 명확하게 (Bright) 소득세가 적용되는 부동산 매매의 유형을 확정해주는(Line) 효과를 가져다 준 것이다. 따라서 BLT에 적용을 받지 않는다는 것이, 매매차익에 대해 소득세를 절대 내지 않아도 된다고 보장해주는 것이 아니다.
이러한 규정들은 뉴질랜드 소득세법 (Income Tax Act 2007)의 CB6조항에서 CB23조항에 걸쳐 명시되어 있다. CB 조항들은 시비 걸기에 만만한 조항들이 절대 아니다. (CB 조항들은 나중에 하나씩 찬찬히 살펴볼 예정이다.)
주거용 부동산 매매차익에 대한 과세규정 중에 대표적인 것은 ‘재판매할 의도나 목적을 가지고 구입한 부동산의 판매’ (purpose or intention of resale)이다. 이 규정은 어떤 부동산을 구입하던 시점에 그 부동산을 재판매하려는 목적(purpose)이 있었거나, 의도(intention)가 있었다면, 그 부동산의 매매차익에 대해서 보유기간에 상관없이 소득세를 부과한다는 내용이다.
구입시점에 어떤 의도를 가졌는지, 어떤 목적으로 부동산을 구입했는지를 IRD와 같은 다른 사람이 판단하는 것은 결코 쉬운 일이 아니다. 의도나 목적을 짐작케 하는 정황증거로 자주사용되는 것이 보유기간과 매매횟수이다. 따라서 짧은 기간에 빈번하게 부동산 거래를 해왔다면, 아무리 그 부동산에 직접 거주하고 있었다 해도 매매차익에 대해 과세가 이루어질 가능성이 존재한다.
한줄요약
실거주한 부동산에 대해서는 BLT가 적용되지 않는다. 그렇지만 방심은 금물.
위의 글은 일반적인 세무정보를 담고 있습니다. 실제적인 세무사례는 아주 작은 요인에도 큰 영향을 받게 됩니다. 따라서 전문가의 적절한 조언을 받지 않으시고 위의 글에 따라 행한 결과에 대해 필자에게 책임을 물으시면 아니됩니다.