■ 이중렬 회계사의 부동산 세금 컬럼
이자의 비용처리 제한 2: 적용 범위
2021년 3월 27일 이후 렌트주택을 구입한 경우에 2021년 9월 30일까지만 이자를 비용처리할 수 있고 2021년 10월 1일 이후에 지급하는 이자는 렌트소득 계산에서 비용으로 인정되지 않는다. 2021년 3월 27일 이전부터 보유하고 있던 렌트주택에 대해서는 2025년 3월 31일까지 점차적으로 이자 지급액의 비용처리가 제한된다.
이자의 비용처리 제한 규정은 임대를 목적으로 주거용 부동산을 구입하는 투자자에게 세무상 불이익을 가져오게 된다. 이것이 이러한 제도를 도입한 정부의 주된 이유이다: 투자용부동산 구입의 수요를 억제하여 실거주자 몫으로 돌아갈 주택 공급량을 늘려보겠다는 것이다. 이처럼 이자의 비용처리가 제한되는 부동산은 기본적으로 주거용 부동산이다. 어떤 부동산을 보유할 때 이자의 비용처리가 제한되는 가에 대해서 비교적 명확한 가이드라인이 존재한다. 이를 이자의 비용처리가 제한되는 주거용 부동산 Disallowed Residential Property (DRP)라고 부른다. ‘불인정 주거용 부동산’ 정도로 번역할 수 있겠다. 이와 반대로 이자의 비용처리 제한 규정의 적용을 받지 않는, 또는 예외가 적용되는 부동산은 ‘예외적인 주거용 부동산 (Excepted Residential Land: ERL)이라고 부른다. 편의를 위해 두가지 종류 부동산의 약자인 DRP와 ERL을 사용하겠다. (‘불주부’와 ‘예주부’로 표기할 까 생각해보기도 했습니다마는…)
DRP 불인정 주거용 부동산의 정의
뉴질랜드에 소재한 토지로서
● 주거지가 만들어져있거나 configured as a residence or abode
● 주거지를 건축할 계획이 있거나
● 주거지가 건축될 수 있는 나대지(裸垈地 bare land)
인 경우에 이자의 비용처리가 제한되는 불인정 주거용 부동산이 된다. 다만, DRP의 정의를 모두 만족시켜도 ‘예외적인 주거용 부동산 ERL’에 해당하는 경우에는 DRP로 인정하지 않는다. 결국 집이나 아파트, 또는 이들이 건축될 수 있는 빈땅은 모두 DRP가 된다. 또한 DRP의 출발점은 ‘뉴질랜드에 소재한 토지’이므로, 해외에 주거용 부동산을 보유하고 있고 거기에서 렌트수입이 발생하고 있다면 그 해외 부동산에 대해서 이자의 비용처리 제한규정이 적용되지 않는다: 즉, 임대소득을 얻고 있는 해외 소재 주거용부동산의 구입에 이용된 융자금의 이자는 계속 비용으로 처리할 수 있다. 그런데, 주거용부동산 매매차익에 대한 과세규정 (BLT: Bright-line Test)은 해외에 소재한 주거용부동산에도 적용된다. 두가지 제도의 차이에 유의할 필요가 있다.
ERL 예외적인 주거용 부동산
이자의 비용처리 제한규정이 적용되지 않아서 이자를 계속 비용처리 할 수 있는 주거용 부동산에은 다음과 같다:● 사업용 공간으로 사용되는 부동산
● 농장 Farmland
● 요양원, 호스피스, 병원
● 호텔, 모텔, 호스텔, 캠핑장
● 하숙 사업체 boarding establishment
● 실버타운 retirement village
● 실거주 주택
● 기숙사
● 직원숙소
● 예외적인 마오리토지
이러한 ERL에 해당되는 주거용 부동산은, 생긴건 집처럼 생겼지만, 그 집을 구입하는데 사용된 융자금의 이자를 계속 사업상의 비용으로 처리할 수 있다는 것이다.
사업용으로 사용되는 부동산
주거용 부동산을 사업용으로 사용하는 경우에는 이자의 비용처리가 계속 허용된다. 주거용 주택의 내부를 수리하여 병원이나 미용실, 카페 등으로 사용하는 경우이다. 겉모습은 주거용 주택이지만 실제 내부가 주거용으로 이용하기 어려운 경우에 사업용으로 사용되는 부동산으로 인정된다. 그러나 단기체류숙박(short stay accommodation)을 제공하는 사업을 한다면, 이는 명시적으로 사업용 부동산 예외규정에서 제외된다. 안정적인 주거를 제공하는 것은 아니지만 거의 렌트용으로 사용되는 주택과 동일하다고 판단되는 것이다. 에어비앤비와 같은 플랫폼을 이용하여 제공되는 단기체류숙박업이 이에 해당될 것이다.
농장
농업이나 축산업에 이용되는 농장에는 이자의 비용처리 제한규정이 적용되지 않는다. 이러한 농장에 소유주 혹은 직원들이 거주하는 주택이 있더라도 농장전체에 대한 예외인정으로 인하여 농장구입에 사용된 융자금의 이자에 대해 비용처리가 가능하다. 농장과는 비슷하지만 상업용 규모의 사업이 이루어지지 않는 전원주택지(Lifestyle Block)는 예외가 인정되지 않는다.
하숙 사업체 Boarding Establishment
하숙생을 위한 10개 이상의 독방을 갖춘 주거용 부동산은 사업의 수준으로 인정된다. 이를 ‘하숙 사업체 Boarding Establishment’라고 구분한다. 이보다 적은 규모, 즉 10개 미만의 방이 제공되는 하숙집은 사업으로 인정받지 못한다. 일반적으로 ‘하숙집 Boardinghouse’으로 불리는 이러한 주거용 부동산은 일반적인 주거용 부동산과 동일하게 이자를 비용처리하지 못한다.
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