● 이중렬 회계사의 부동산 세금 컬럼
임대손실의 분리과세 2
세법 변경으로 인해 2020년 3월 회계연도부터 임대손실을 분리과세 하게 되었다. 2019년 3월 회계연도까지 적용되는 기존 규정은 부동산 임대업에서 손실이 나는 경우 이를 부동산 소유주의 다른 소득과 상쇄할 수 있는 종합과세였다. 하지만 (2020년 3월 회계연도가 시작되는) 2019년 4월 1일부터는 부동산 임대업에서 발생한 손실을 분리과세 하고, 소유주의 다른 소득과 상쇄하여 처리할 수 없다. 임대손실액의 일부를 소득세환급으로 보전받는 경로를 막은 것이다.
그렇다면, 투자용부동산에서 마이너스가 나는 경우 이 적자금액에서 아무런 혜택도 없다는 것일까? 실제 나간 돈이 들어온 돈보다 더 많았다는 것인데 세무상 아무런 혜택도 없다는 것은 너무한 것 아닐까?
투자용 부동산이 하나인 경우
투자용 부동산에서 발생한 손실은 나중에 투자용 부동산에서 얻어지는 이익을 상쇄하는 것으로 사용할 수 있다. 과거에 발생한 손실 금액은 잘 보관되다가 언젠가 그 부동산에서 이익이 나기 시작하면 그 이익금을 상쇄하는데 사용할 수 있다.
[사례1] 최준우씨는 자신이 소유한 시내 아파트에서 임대 소득을 얻고 있다. 투자용 부동산 구입자금의 대부분을 은행융자를 통해 조달했다. 2020년 3월 회계연도에 최준우씨는 부동산 임대소득 정산에서 $10,000의 손실을 보았다. 이후 열심히 융자금을 갚고 렌트비도 조금 올려 받았다. 2021년 3월 회계연도에는 $3,000의 순이익으로 임대소득이 정산되었다. 2020년 회계연도에 발생한 임대손실이 그 해에 다른 소득과 상쇄되지 않고 고스란히 남아 있었기에, 2021년에 $3,000의 임대소득이 발생했지만 이전된 임대손실로 모두 상쇄되었다. 다음해로 넘어가는 임대손실은 $7,000이 되었다.
누적된 임대손실금은 흑자로 돌아선 임대수입 뿐만 아니라, 투자용 부동산을 판매하며 ‘단기보유 주거용 부동산의 매매차익에 대한 과세규정 (Bright-line Test: BLT)이 적용되어 과세소득이 발생하는 경우에도 사용할 수 있다.
[사례2] 2020년 4월에 최준우씨는 시내에 보유하고 있던 투자용 아파트를 판매하였다. 주거용 부동산이었고 보유기간이 5년이 되지 않았으므로 매매차익에 대해 소득세가 부과되는 상황이었다. 매매와 관련한 실비용을 빼고 남은 매매차익은 $50,000이었다. 2021년 3월 회계연도 개인소득세 신고에 전년도에서 넘어온 임대손실 $10,000을 공제하고 $40,000만 과세소득으로 처리하였다.
물론, 과거에 발생한 손실 금액은 잘 보관되어지고 있다가 그 다음에 구입한 임대용 부동산에서 나는 이익을 상쇄하는데 사용할 수 있다.
[사례 3] 2020년 4월에 최준우씨는 시내에 보유하고 있던 투자용 아파트를 판매하였다. 투자용 주거용 부동산이었지만 보유기간이 5년이 넘었기에 BLT의 적용을 받지 않았고 매매차익에 대해 소득세가 부과되지 않았다. 아파트 판매 대금에 그간의 저축과 은행 융자를 보태서 이번엔 시내에서 가까운 지역에 투자용 주택을 다시 매입했다. 2021년 3월 회계연도에 $6,000의 순이익으로 임대소득이 정산되었다. 2020년 회계연도에 발생한 임대손실이 그 해에 다른 소득과 상쇄되지 않고 고스란히 남아 있었기에, 2021년에 $6,000의 임대소득이 발생했지만 이전되어 온 임대손실로 모두 상쇄하였고 개인소득세 신고에 추가로 보고할 임대소득은 없었다. 다음해로 넘어가는 임대손실은 $4,000이 되었다.
두개 이상의 투자용 부동산: 포트폴리오 기준 Portfolio Basis
두개 이상의 주거용 부동산을 투자용으로 보유하고 있을 때 일반적으로 적용되는 방식은 ‘포트폴리오 기준’이다. 두 개 이상의 투자용 부동산이 하나의 바구니에 들어간 것으로 보고 모두 합산하여 주거용 부동산 임대에 따른 전체 순이익/순손실을 계산하는 방식이다.
[사례 4] 최준우씨는 투자용 부동산으로 시내에 아파트 두채를 보유하고 있다. 융자를 많이 끼고 구입한 아파트 한채(아파트1)에서는 계속 손실을 보고 있고, 대부분 자기돈으로 구입했던 다른 아파트(아파트2)에서는 조금이나마 이익이 나고 있었다. 2020년 3월 회계연도에 아파트1에서는 $10,000의 임대손실이 났고 아파트2에서는 $8,000의 임대이익을 보았다. 2020년 3월 회계연도 개인소득세 신고에는 $2,000의 임대손실만이 신고되고 이 금액은 다음해로 넘어가게 된다.
두개 이상의 투자용 부동산: 개별 부동산 기준 Property-by-property Basis
소유주가 보유한 투자용 부동산의 실적을 모두 합산하여 소득세 신고에 반영하는 것이 기본방식이긴 하지만, 원하는 경우 이렇게 합산하여 정리하지 않고 개별 부동산 마다 각각 계산하는 방식을 선택하여 처리할 수도 있다. 이러한 ‘개별 부동산 기준’을 선택하는 경우에는 하나의 투자용 부동산에서 발생한 손실을 다른 투자용 부동산에서 발생한 이익과 상쇄할 수 없다 – 얼핏 보아서는 아무도 이 방식을 선택하지 않을 것 같지만, 이러한 방식을 허용한 나름의 이유가 있다.
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