■ 이중렬 회계사의 부동산 세금 컬럼
주거용 부동산 매매차익에 대한 소득세: 공동 소유 주택의 경우
두 사람 이상이 함께 주택을 구입하는 경우,부동산에 대한 권리 측면에서 두가지 형태가 있다.
- Joint Tenant: 공유 개념이며,소유주의 지분이 별도 표시되지 않고 균등하게 보유한다.
- Tenant in Common: 공동명의라고 부를 수 있다.소유주 마다의 지분이 별도로 표시된다.두 사람이 공동명의로 주택을 구입할 때 서로 다른 비율로 소유권을 가질 수 있다.
공유와 공동명의의 가장 큰 차이 점은 소유주의 지분이 균등하지 않게 배분될 수 있는가이다.하지만,이에 더하여 더 중요한 차이점이 있는데,공동 소유주 중의 한명이 먼저 사망하는 경우 부동산 소유 지분에 어떤 일이 벌어지는 가이다.
공동명의 Tenant in Common로 부동산을 보유하고 있는 경우,공동 소유주 중의 한명이 사망하면,그 사망한 소유주가 보유하고 있던 지분은 고인의 상속인에게 귀속된다.합리적이고 상식적인 처리이다.
그런데,공유 Joint Tenant 의 경우에는 공동 소유주 중의 한명이 사망하면,남아 있는 다른 공동 소유주에게 고인의 지분이 모두 이전된다.고인의 상속인은 그 공유 지분에 대해 아무런 권리를 주장하지 못한다.
부부 두 사람의 이름으로 부동산을 구입하는 경우대부분은 공유 형태로 구입한다.그래도 큰 문제는 없다.
하지만 부부가 아니라 친구 사이라거나 철저한 사업의 파트너인 두 사람이 공유 Joint Tenant의 형태로 부동산을 구입했는데,공동 소유주 중의 한명이 사망한다면?사망한 공동 소유주의 지분이 남아 있는 다른 공동 소유주에게 고스란히 이전된다.유족은 이에 대해 유산으로 이전받을 권리가 없는 것이다.
따라서 친구나 사업을 함께 하는 동업자가 공동으로 부동산을 구입하는 경우에는 설령 균등한 지분으로 보유한다 하여도 공동명의 Tenant in Common로 부동산을 구입하고 각자의 소유지분이 명확히 표시되도록 하는 것이 중요하다.
[사례1]
각별한 두 친구 임진주와 이은정은 뜻을 모아 공동투자하여 렌트소득을 얻을 수 있는 주택을 함께 구매하기로 하였다.최초 구입시에는 50대50 같은 지분으로 주택을 구입하였다.친구가 함께 부동산을 구매하는 상황에 대한 적절한 조언을 받고 공동명의 Tenant in Common로 구입하였다.구입한 부동산 등기부 등본에는 소유주의 이름과 지분이 명확히 표시되었다:임진주 50/100, 이은정 50/100.
그런데,공동명의로 부동산을 보유하고 있는 경우 공동 소유자 간에 지분을 매매하는 것이 가능하다.
[사례2]
독립영화 제작을 위해 자금이 필요해진 이은정은 친구와 공동소유하고 있는 투자용 주택의 지분 중 20%를 다른 소유주인 임진주에게 판매하기로 했다.둘 사이의 거래를 마치고 부동산 등기부 등본에 변경된 소유주 지분을 표시하였다: 임진주 70/100, 이은정 30/100.
여기서 주의할 점은,공동 소유자 간에 지분을 매매하는 것도 부동산의 판매로 여겨지기 때문에,매매차익에 대한 소득세가 부과될 수 있다는 것이다.
[사례2-1]
자기가보유한 지분 중에 20%의 소유권을 친구에게 넘긴 이은정은,최초 구입 금액의 20%에 해당하는 금액을 기준으로이번에 판매한 20%에서 이익을 보았다면,그 매매차익에 대해 소득세를 내야할 수도 있다.물론 최초 구입시점으로부터 충분히 긴 시간이 지난 다음에 20%의 지분을 판매한 것이라면 매매차익에 대해 소득세가 부과되지 않을 수도 있다.얼마가 지난 다음에 지분을 판매하는 것이 충분히 긴 시간이 지난 것인가는,최초 두사람이 투자용 주택을 구입한 날짜에 따라 달라진다.
2021년 3월 27일 이전에 구입한 투자용 주택은 5년 미만 보유시에 소득세가 부과된다.그 이후에 구입한 투자용 주택은 10년 이상 보유해야 소득세를 면제 받는다.따라서 임진주 이은정 두 사람이 공동으로 투자하여 주택을 구입한 시점이 2021년 3월 27일 이전이었는데구입한 날짜로부터 5년이내에 두 사람 사이에 지분 거래를 한 것이라면, 지분을 판매한 이은정은 20% 지분 매매차익에 대해 소득세를 납부하게 된다.
또하나 주의할 점은,공동 소유자로부터 지분을 구입한 경우 그 지분을 구입한 날짜로부터 보유기간을 계산해야 한다는 것이다.
[사례 2-2]
임진주와 이은정은 2021년 1월에 공동명의로 투자용 주택을 구입했다.구입 시점의 지분율은 50대 50이었다.이후 2023년 5월에이은정이 20%의 지분을 임진주에게 판매하였다.임진주가 보유하고 있는 이 투자용 주택의 소유 지분 중에 50/100은 2021년 1월부터 보유한 것이고,나머지 20/100은 2023년 5월부터 보유한 것으로 계산한다.
그나마 다행인 것은,이렇게 공동 소유자로 부터 추후 구입한 지분에 대해서도 최초 부동산 구입시점에 적용되던 부동산 보유기간 기준을 적용받을 수 있다는 것이다.
[사례 2-3]
2021년 3월 27일 이후에 구입한 투자용 부동산은 10년 이상 보유해야 매매차익에 대한 소득세 부과가 면제된다.임진주는 공동 소유 투자용 주택의 지분 20/100을 2023년 5월에 구입했다.지분 구입날짜에 적용되던 보유기간은 10년 기준이지만,최초 부동산 지분은 2021년 1월,즉 5년 보유기간이 적용되던 시기에 구입한 것이기에 추가로 구입한 지분 20%에 대해서도 5년 보유기간이 적용된다.다만 보유기간은 지분 구입날짜로부터 새롭게 계산한다.따라서 임진주가 추가로 구입한 20%의 지분에 대해서매매차익에 대한 소득세를 납부하지 않으려면,추가지분 구입일자인 2023년 5월로부터 5년 이후인 2028년 5월 이후에 부동산 (혹은 보유 지분)을매각해야 한다.
2023년 5월부터 10년을 버텨야 하는 것은 아니라는 것에 위안을 삼기로 하자.
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