주거용 부동산의 매매차익에 대한 과세제도와 Family Trust
■ 이중렬 회계사의 부동산 세금 컬럼
Family Trust가 보유하는 주택에도 ’10년 미만 보유 주거용 부동산의 매매차익에 대한 과세제도’ (Bright-line test: BLT)는 예외없이 적용된다. Family Trust의 맥락에서 BLT가 어떻게 작동하는지 살펴보자.
[사례1] 염제호, 곽혜숙씨 부부는 성인이 된 세 자녀와 함께 살고 있다. 최근에 HB Family Trust를 설립한 부부는 두 사람 공동명의로 되어있던 투자용부동산을 Family Trust의 재산으로 이전하였다. 렌트를 주던 주택이었는데, 그 동안에는 부부 두사람의 이름으로 렌트소득을 신고하고 있었다. 앞으로는 Family Trust의 소득으로 신고하게 될 것이다.
설립자가 Family Trust에게 재산을 이전하는 방법에는 두가지가 있다: 댓가 없이 증여 Gift해줄 수 있고, 외상으로 판매하는 방법도 있다. 염제호, 곽혜숙씨 부부는 자신의 소유이던 투자용부동산을 Family Trust에 증여해주었다. 뉴질랜드에는 증여세 Gift Duty가 없기에 이렇게 부동산의 소유권을 이전하여도 증여세는 발생하지 않는다. 그러나 BLT관련 규정에서는 증여를 시세Market Value에 판매한 것으로 간주하기 때문에 유의하여야 한다.
[사례 2] 염제호, 곽혜숙씨 부부가 소유하고 있던 렌트주택은 3년전에 100만불에 구입한 것이었다. Family Trust에 증여를 해주는 시점의 시세는 150만불로 평가되었다.
무상증여는 시세를 기준으로하여 부동산이 판매된 것으로 간주되기 때문에, 부부는 50만불의 매매차익을 얻은 것이 된다. 한사람 당 25만불씩의 부동산 매매차익을 과세소득으로 신고하여야 하는 것이다.
Family Trust입장에서는 렌트주택을 증여받은 날을 기준으로 부동산보유기간을 집계하게된다. 이 날로부터 10년 이내에 Family Trust가 그 투자용 부동산을 판매하면 매매차익에 대해 소득세가 부과될 것이다. 매매차익은 증여를 받은 시점의 시세였던 150만불과 실제 판매금액의 차액으로 계산된다.
– 한줄요약: Family Trust에 증여한 주거용 부동산은 시세에 판매한 것으로 취급된다.
[사례3] 자신들이 소유한 렌트주택을 Family Trust에게 무상으로 증여하면, 시세를 기준으로 판매한 것으로 처리된다는 것을 알게된 염제호, 곽혜숙씨 부부. 그들은 그럴바에야 차라리 외상으로 판매하는 형태로 렌트주택을 Family Trust에게 넘겨주기로 했다. 자기들이 3년전에 구입한 금액이었던 100만불을 기준으로 부부와 Family Trust사이에 매매계약을 체결하고 부동산을 넘겨주었다.
Family Trust의 설립자는 자신들이 세운 Family Trust에 특수관계인 associated person이 된다. 특수관계인 사이에 이루어진 부동산 매매거래는 매매계약서에 적혀있는 금액이 아니라, 매매시점의 시세를 기준으로 세무처리가 이루어진다. 특수관계인 사이의 거래는 매매금액을 임의로 책정하기가 너무 쉽기 때문이다.
이에 따라 염제호, 곽혜숙씨가 Family Trust에 판매한 부동산은, 매매계약서에 적혀있는 100만불이 아니라, 매매시점의 시세를 기준으로 하여 세무처리를 하게된다.
– 한줄요약: Family Trust가 특수관계인에게 구입한 부동산은 시세를 기준으로 세무처리한다.
매매시점의 시세가 150만불이라면, 염제호, 곽혜숙씨 부부는 Family Trust에 판매한 부동산으로부터 50만불의 매매차익을 얻은 것이 된다. 물론 이에 대하여 소득세를 납부하여야 한다.
구입한 금액보다 시세가 높다면 매매차익이 발생한다. 만약 특수관계인 사이에 이루어지는 부동산 매매계약 시점의 시세가 최초 구입가격보다 낮아졌다면?
[사례 4] Family Trust에 부동산을 판매할 때에는 시세를 기준으로 세무처리된다는 것을 알게된 염제호, 곽혜숙씨 부부. 그들이 렌트주택을 넘기기로 결정한 시점에 시세를 알아보니 80만불이었다. 무슨 이유에서인가 자기들이 구입했던 금액이었던 100만불보다 시세가 더 낮아진 것이었다. 어차피 남에게 넘기는 것도 아니고, 여전히 자신의 가족들을 위해 쓰이는 부동산이다,라고 생각하며 이 금액에 매매계약서를 작성했다. 특수관계인 사이의 부동산 거래는 시세에 판매하는 것으로 세무처리된다고 들었으니, 100만불에 구입한 부동산을 시세80만불에 판매한 것으로 인하여, 자기들에게 매매손실 20만불이 기록될 것으로 예상했다.
하지만, BLT의 맥락에서는 특수관계인 사이에 이루어지는 부동산 매매에서 손실이 인정되지 않는다. 조금더 엄밀하게 표현하자면, 이러한 경우에 판매자가 매매차익/손실을 계산할 때 사용하는 구입금액은 판매금액을 넘지 못한다. 염제호, 곽혜숙씨 부부는 시세에 맞추어 80만불에 렌트주택을 팔았다. 그들이 구입했던 금액 100만불을 기준으로 매매손실을 계산하는 것이 아니라, 판매한 금액인 80만불을 구입기준 금액으로 매매손실을 계산하기 때문에 부부에게 매매손실은 발생하지 않는다.
하지만 이후 Family Trust가 그 투자용 부동산을 판매하며 매매차익에 대해 BLT규정이 적용되어 소득세를 내야하는 상황이 되면, Family Trust는 구입시점의 매매계약서에 적혀있던 80만불이 아니라, 애초 염제호 곽혜숙씨 부부가 인정받지 못한 20만불의 손실을 합산한 100만불로 그 부동산을 구입한 것으로 인정받을 수 있다.
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