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■ 데이빗한의 부동산컬럼
중개계약서(Listing Agency)에 서명하기 전에 알아야 할 사항 2
< 지난 호에 이어서 >
5. 중개계약 종료
중개계약이 종료되면 부동산 중개인과 중개업체는 더 이상 매도 의뢰인을 대리할 권한이 없습니다. 중개계약서에는 계약 효력이 지속되는 기간이나 계약 종료 일자가 정해져 있어야 합니다. 또한 계약서에는 계약 종료 후에도 중개 수수료를 지불해야 할지 모를 상황이 명시되어 있어야 합니다.
주의해야할 점은 계약을 맺은 그 부동산 중개인뿐만 아니라 같은 중개업체의 다른 중개인도 모두 매도 의뢰인을 위해 일하고, 이들의 서비스에 대해 중개 수수료를 지불한다는 알아야 됩니다. 특히 중개계약서에 서명하기 전에 이들의 접근 방식이 만족스러운지 잘 생각해 보고 결정해야 됩니다. 중개계약서 조건에 대해 확신이 들지 않으면 독립적인 법률 자문을 구할 수 있습니다. 부동산 중개인이 뉴질랜드에서 부동산을 판매하기 위해서는 적법한 면허가 있어야 합니다. 면허 제도를 기반으로 REA는 여러 규칙, 표준 및 지침을 활용해 전문 직업인으로서 유자격 중개인이 갖추어야 할 높은 규범 기준을 설정하고 운영할 수 있게 됩니다. 부동산 중개인은 면허를 유지하기 위해 직무 규범을 준수하고 지속적인 전문 개발 교육을 받아야 합니다.
6. 전속 중개계약(Sole Agency)과 일반 중개계약(General Agency)은 허용 사항이 상이함
전속 중개계약은 마케팅 및 판매 행위를 할 수 있는 독점적 권리를 하나의 중개업체에 부여합니다. 일반 중개계약은 마케팅 행위를 할 수 있는 권리를 복수의 중개업체에 부여합니다. 각 중개업체와 별도의 계약을 맺지만 거래를 성사시킨 1개 업체에만 수수료를 지불하면 됩니다. 중개업체는 매도 의뢰인이 수수료를 이중으로 지불해야 할 위험이 있는지 말해야 합니다.
전속 중개계약서에 서명할 경우, 유의해야 할 사항이 몇 가지 있습니다.
● 다른 중개인과 또 다른 중개계약을 해서는 안 됩니다. 잘못하면 부동산이 팔렸을 때 양쪽 중개업체에 수수료를 지불해야 할 수도 있습니다.
● 전속 중개계약을 맺은 상태에서 개인적으로 부동산을 팔게 되더라도 부동산 중개업체에 수수료를 지불해야 합니다.
● 이 전속 중개계약의 계약 기간이 90일을 초과하는 경우, 매도 의뢰인이나 중개업체는 90일이 경과한 시점에 전속 중개계약을 취소할 수 있습니다. 계약 종료는 반드시 서면으로 해야 합니다.
● 전속 중개계약을 취소하면 일반 중개계약으로 전환되는 경우도 있습니다.
따라서 해당 중개업체와의 관계를 계속하고 싶지 않으면 이 일반 중개계약도 취소해야 합니다.
리스팅 계약시에 궁금한 점을 물어보고 독립적인 조언을 받고, 여러 명의 부동산 중개인으로부터 제안을 받거나 계약서 내용을 협상할 수 있습니다. 계약 기간이나 중개 수수료, 부대 비용 또는 서비스는 상호 협의로 조정할 수 있습니다. 서명하기 전에 본인과 변호사가 계약 내용에 만족하도록 하십시오.
7. 중개인이 받을 수 있는 리베이트, 할인 또는 커미션에 대한 정보
중개인은 매도 의뢰인이 추가 비용을 부담하는 서비스를 주선하고 그 대가로 할인이나 리베이트, 커미션을 받을 경우, 이 사실을 매도 의뢰인에게 알려야 합니다.
예를 들어 신문에 광고를 할 때 광고 비용을 할인받을 수 있습니다.
8. 중개 수수료 이중 부담 회피
REA는 수수료 지불과 관련해 매도 의뢰인을 보호하기 위한 표준 조항들을 마련했습니다. REA가 승인한 이 조항들은 다음과 같은 이유로 매도 의뢰인 보호에 도움이 됩니다.
● 두 중개업체에 수수료를 지불하게 될 가능성을 줄임
● 중개계약이 종료되는 시점과 수수료를 지불해야 하는 시점을 명확히 규정
모든 중개업체가 REA의 표준 조항을 적용하지는 않습니다. 이것을 적용하는 중개업체만 이용하는 것이 좋습니다. 서명하기 전에 부동산 중개인에게 이러한 조항들을 적용하는지 물어보십시오.
9. 중개계약 취소
일단 서명한 후 계약을 취소하는 것은 어려울 수 있으므로 서명 전에 신중히 생각해야 합니다. 서명 직후 마음이 바뀌면 중개인으로부터 계약서 사본을 받은 후 첫 영업일의 오후 5 시까지 계약을 취소할 수 있습니다. 취소는 반드시 서면(예: 편지나 이메일)으로 해야 합니다. 부동산 중개인이 집에 찾아와 권유하는 바람에 계약서에 서명했는데 생각이 바뀌면 영업일 기준으로 5일 이내까지는 계약을 취소할 수 있습니다. 중개계약을 취소하고 곧바로 다른 중개업체와 다시 계약하는 경우에는 첫 번째 중개업체에 수수료 지불 의무가 있는지 꼭 변호사로부터 확인을 받으십시오.
부동산에 대해 알고 있는 모든 사실을 매도인은 중개인(Agent)에게 알리는 것이 중요합니다. 부동산 중개인은 부동산에 대해 알고 있는 결함을 잠재적 매수자에게 공개해야 합니다. 매도 의뢰인은 중개인에게 부동산 관련 정보를 숨기도록 지시할 수 없습니다. 중개인은 알려진 결함을 공개하지 말라고 매도 의뢰인이 지시하는 경우, 중개계약을 취소할 수 있습니다. 중개인은 서명 후 48시간 이내에 서명된 중개계약서 사본을 매도 의뢰인(Vendors)에게 주어야 합니다.
* 교민 여러분들의 부동산에 관련된 모든 궁금하신 사항을 이메일로 문의해주시면 그 정보를 본 컬럼을 통하여서 자세하고 성심껏 제공해 드리도록 하겠습니다.
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