뉴질랜드 부동산, 호주와 다르다
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BNZ의 수석 경제학자인 Tony Alexander는 최근 호주 부동산 가격 급락이 뉴질랜드에도 이어질 것이라고 가정하는 것은 타당하지 않다고 발표했다.
뉴질랜드와 호주 주택 시장은 여러 가지 면에서 상당히 다르다.
뉴질랜드 주택 가격 폭락에 대한 예상은 1980년대 이후 계속되었으며, 세계금융위기 직후 가장 많이 언급되었다. 하지만 지금까지 그 어떤 폭락 예측도 빗나갔다.
2007년과 2009년 사이에 평균 주택 가격은 11% 하락했으나, 그때 이후 88% 상승했다.
Alexander 경제학자는 호주와 뉴질랜드의 경제가 어떻게 다른지를 설명했다.
2003년 이후 호주 주요 도시의 주택 가격은 90% 상승하였고, 뉴질랜드 전국 주택 가격은 150% 상승하였다. 2003년 이후 호주 인구는 27% 증가했고, 뉴질랜드 인구는 22% 증가했다. 그 기간 동안 호주 주택 물량은 30% 늘었고, 뉴질랜드는 20% 증가했다.
결과적으로 뉴질랜드는 현재 주택 공급이 부족한 상태이고, 호주는 과잉 공급 상태이다.
지난 5년간 뉴질랜드 인구는 458,000명이 증가했다. 한 가구 평균 거주 인구는 2.7명으로, 45만 명의 신규 인구를 수용하기 위해서는 17만 채의 집이 추가로 필요하다. 같은 기간 실제 공급된 신규 주택은 126,000로 5만 채의 주택이 부족한 상태이다. 거기에다 연간 순수 이민자 유입을 5만 명 정도로 예상하여 앞으로도 주택 공급 부족 문제는 해결되지 않을 것으로 예상한다.
또 다른 점은 부채와 부채 관리에 있다. 2003년에서 2019년 사이 호주 가계 부채 상환비율(debt servicing ratio)은 8.2%에서 9.1%로 늘어났다. 뉴질랜드 가계 부채 상환비율은 9.1%에서 7.6%로 감소했다. 같은 기간 호주 소득 대비 가계 부채 비율은 134%에서 190%로 늘었고, 뉴질랜드는 130%에서 164%로 증가했다.
그리고 외국인 주택 구매 비율이 사상 최대로 늘었다. 뉴질랜드는 외국인 주택 구매를 2016년부터 관리하기 시작하였다. 2016년 외국인 주택 구매 비율은 2.5%였다가 현재 0.6%로 감소했다. 호주는 2014년에 외국인 구매가 절정에 달했는데, 신규 주택 구매 비율은 16%였고, 기존 주택 구매 비율은 9%였다. 현재 외국인 주택 구매 비율은 신규 주택 5%, 기존 주택 4%이다.
Alexander 경제학자는 호주에 아파트 건설이 훨씬 많다고 지적했다. 2003년 이후 호주에 지어진 주택의 67%가 다세대 유닛이었다. 뉴질랜드는 단지 26%이다. 아파트 가격은 역사적으로 주택보다 큰 변동성을 보였다.
뉴질랜드는 호주와 달리 주택 인지세가 없다. 호주에서는 외국인 구매자나 주택 소유주에게 인지세 징수 금액을 늘려 부동산 가격 하락의 원인을 제공했다.
대출 원금은 상환하지 않고 이자만 갚는 비율에서도 차이가 있다. 호주는 2015년 이자만 갚는 가정이 40%였으나, 뉴질랜드는 28%였다. 호주에서 최근 이자만 갚는 대출을 제한하여, 현재 뉴질랜드는 이자만 갚는 대출 비율이 26%이고 호주는 20%로 상황이 바뀌었다.
그리고 마지막으로 건축 실적이 다르다. 최근 신규 건축 허가 수도 큰 차이를 보인다. 뉴질랜드 신규 건축 허가는 34,500건으로 전체 주택 물량의 1.8% 정도인데, 호주는 연간 신규 건축 허가가 190,285건으로 전체 주택 물량의 1.9%에 해당한다. 뉴질랜드는 숙련된 건축 관련 인력이 크게 부족하며 앞으로도 인력 부족 문제는 계속될 것으로 보인다.
Alexander 경제학자는 호주와 달리 뉴질랜드는 주택 과잉 공급이 없고 은행에서 부채 비율을 적절히 관리하여 부동산 가격 폭락과 같은 사태는 일어나지 않을 것이라고 결론을 내렸다.