리스홀드 아파트, 다시 떠오르다
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지금까지 찬밥 신세이던 리스홀더 아파트에 투자자들이 다시 관심을 보이기 시작했다.
최근 Ray White 시티 아파트 옥션에서, 방 2개짜리 리스홀드 아파트에 입찰 경쟁이 아주 치열했다. 이 아파트는 구조적인 문제가 있고, 누수 문제가 있는 것으로 판정받았다.
입찰에 참여한 사람들은 초보자가 아닌 배테랑 투자자들이었다. 이렇게 문제가 많은 아파트에 배테랑들이 입질한 가장 큰 이유는 바로 높은 임대 수익률 때문이다.
이 아파트는 오클랜드 CBD의 Quay St에 자리 잡고 있는 Docks Complex의 유닛이며, 61m2 면적에 방 2개, 욕실 2개, 발코니, 주차장 1개를 갖추고 있다.
QV에 따르면 이 아파트는 신축되자마자 2006년에 $535,000에 판매되었다. 이때는 리스홀드에 대한 인식이 부족했던 때라 리스홀드 아파트 가격이 향후에 하락하게 될 것을 모르는 투자자들이 많았다. 그래서 2000년 초반에는 리스홀드 아파트가 프로홀드 아파트랑 거의 비슷한 가격에 거래되었다.
그리고 2010년 이 아파트가 매물로 나왔을 때 판매 가격은 $225,000로 하락했다. 4년 만에 30만달러의 손해를 본 것이다. 그리고 2014년에는 $219,000에 판매되었다. 이때는 아파트 누수나 구조적 문제가 발견되기 전이었다.
Docks Complex는 콘크리트 슬래브 구조인데, 일부 벽을 새로 갈아야 하며, 발코니는 철근 프레임으로 수리해야 한다는 판정을 받았다.
이 아파트 판매를 담당했던 Dominic Worthington 에이전트는 수리비는 아파트 유닛 당 5만 달러 정도가 될 것이라고 말했다.
5월 16일 옥션 당일 상당한 경쟁을 통해 $152,000에 낙찰되었다. 5만 달러 수리비를 감안하면 $202,000에 판매된 것이다.
현재 이 아파트의 CV는 $650,000이다. CV는 프리홀드라는 가정으로 계산된다.
Worthington 에이전트는 이 아파트를 구매한 투자자는 장기적으로 임대할 것이라고 말했다. 현재 이 아파트의 렌트비는 주당 $680이다. 연 임대 수익은 $35,360이다. 재산세는 일 년에 $1,768.83이고, 바디콥 비용은 연 $5,132.91이고, 토지 임대료 (ground rent)는 연 $8893.09로 일 년 지출은 약 $16,000가 된다. 순수익은 연간 $19,360로 월 $1,613의 수익을 기대할 수 있다.
오클랜드 주택 가격은 지난 2년 동안 변동이 없었다. 투자자들은 이제는 집값 상승보다는 임대 수익률이 높은 부동산 상품을 찾고 있다.
위의 계산에 따르면 리스홀드 아파트의 임대 수익률이 다른 주택의 임대 수익률보다 훨씬 매력적으로 보이나, 토지 임대료는 7년마다 검토되기 때문에 앞으로 어떤 변화가 있을지 알 수 없다는 리스크가 존재한다.