모기지 매물 꾸준한 증가세
실업률 증가가 시장열쇠 – 글로벌 금융 위기 사태 때와는 달라
주택담보 대출을 못 갚아 은행이 주택을 매매에 부치는 모기지 세일이 꾸준히 증가하고 있는 것으로 나타났다. 11월 Trade Me 에 리스팅 된 모기지 세일 건 수는 지난 해 동월대비 25%나 급증했다. 하지만 시장을 섣불리 판단하기에는 모기지 세일의 절대적 건수가 상당히 적은 수준이다. Trade Me 의 부동산 부문 대표 Gavin Lloyd 는 “모기지 세일 퍼센티지로 집계된 자료가 매우 적은 건수를 토대로 작성된 것임을 유의해야 한다. 자료를 집계할 당시 뉴질랜드 전국에 집계된 총 모기지 매물 건수는 단 27개였다.” 라고 당부하면서도 “앞으로 주택담보 대출 이자 상승이 예상되는 만큼 모기지 매물 건수가 증가할 것”이라고 예상했다.
CoreLogic 의 집계 결과도 이와 별반 다르지 않다. 올해 1분기 전국에 집계된 모기지 세일은 단 6건으로 17년 이래 사상 최저를 기록했지만 2분기에는 총 20건으로 급증했고 3분기에도 28건으로 증가세를 지속했다. 하지만 코비드 팬데믹 전 수준에 비하면 현저히 낮은 수준이다. 2019년 7월 분기 모기지 매물은 총 65건이었다. 코비드 전 모기지 건수가 가장 낮았던 분기가 2019년 4월 42건임을 고려하면 아직 부동산 시장은 안정궤도에 있다는 해석이다.
한편 모기지 세일 최고기록은 2009년 7월 분기에 기록한 768건이다. 글로벌 금융위기 여파가 뉴질랜드 부동산 시장에 뒤늦게 잠식하면서 2009년과 2012년 사이 부동산 시장이 침체에 빠졌었다. 2011년 경기가 회복하기 시작하면서 모기지 건수가 최저점을 찍었지만 그마저도 357건으로 상당히 많은 주택이 모기지 매물로 넘어갔다.
CoreLogic 의 부동산 부문 수석 경제전문가 Kelvin Davidson은 “내년 실업률 증가에 상승하여 모기지 매물이 증가할 것으로 예상되지만 글로벌 금융 위기와 같은 사태가 올거라 생각하지는 않는다. 은행 경제 전문가들에게 자문을 구해도 같은 답변이다. 은행 및 금융권 역시 모기지 세일을 원치 않기 때문에 당시와는 달리 이제는 여러가지 구제 옵션이 존재한다. 주택 담보 이자를 감당하기 어려울 경우, 원금 상환을 하지 않고 이자만 갚는다던지, 대출 기간을 늘리던지 여러 강구책이 있다.” 면서 “모기지 세일까지 가는 가장 핵심 요인은 직장을 잃었을 경우이다. 뉴질랜드 실업률이 현재의 낮은 수준을 유지하는 한 모기지 세일 건수가 크게 늘어나는 일은 없을 것이다.” 라고 설명했다.
중앙은행은 2025년 까지 실업률이 5.7%로 늘어날 것이라 전망하고 있다. 이 같은 증가세와 맞물려 모기지 세일이 늘어나긴 할 것이지만 글로벌 금융 위기 사태와 같은 대혼란은 없을 거란 전망이다.
ANZ의 최근 집계 자료에 따르면 주택 담보 대출자의 3분의 1이 모기지 원금상환을 6개월 이상 앞당겨 하고 있는 것으로 나타났다. 금융권들은 모기지 세일 증가가 부동산 시장 정점인 2020년 즈음에 주택을 매입한 대출자가 담보대출금리를 2% 대에서 7% 대로 재고정 할 즈음인 내년에 가시화 될 것으로 보고 있다.
Harcourts 대표 Bryan Thomson은 “부동산 시장이 아무리 활황이라고 해도 모기지 세일은 언제나 존재한다. 이혼이나 사별 등 개인적 사정이나 사업 실패 등 여러 요인으로 주택이 은행의 모기지 세일로 넘어가는 경우는 항상 있다. 내년에 주택담보대출 재고정시 대부분의 대출자에게 재정적 부담이 증가될 것은 확실하지만 아직 모기지 세일 대란이 온다고 말하기에는 이르다.”라고 말했다.
