부동산 가격 폭락하면, 부자 동네 타격이 가장 커
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뉴질랜드 부동산 시장이 호주처럼 하향 조정될 가능성은 적지만, 일부 동네의 주택 가격은 급격히 내려갈 수 있다는 새로운 연구 결과가 나왔다.
OneRoof와 Valocity는 호주와 같은 속도로 주택 가격이 하락하게 된다면 일부 동네의 주택 가치가 2년 이내에 모기지 가치보다 하락할 수 있다고 발표했다. 단, 20% 담보를 가지고 현재 가격으로 주택을 구매한 경우에 한한다.
뉴질랜드 전체에서 주택 가치가 시드니나 멜버른처럼 일 년에 10%씩 하락한다고 가정하면, 웰링턴과 타우랑가 집주인은 3년에서 3년 반 만에 역자산(negative equity: 대출금이 집값보다 더 많은 상태) 에 처하게 된다. 오클랜드는 2년 이내에 역자산 상태가 된다.
OneRoof/Valocity는 다양한 결과를 추정하기 위해 신규 구매자나 5년 전에 주택을 구매한 사람을 대상으로 여러 가지 가상 시나리오(1, 2, 5, 또는 10^% 가치 하락)를 모델링 해보았다.
뉴질랜드 부동산 시장이 붕괴할 것이라고 믿는 사람은 없지만 최근 주택 판매 결과로 보아 주택 가격이 소폭 하락할 가능성은 충분히 있다고 Owen Vaughan 편집장은 말했다.
주택 가치가 하락하면 오클랜드가 가장 먼저 역자산에 도달하게 될 것이다. 호주처럼 집값이 일 년에 10% 하락한다면 현재 오클랜드 시장에 집을 구매한 사람은 2년 후에 집값이 은행 대출보다 더 낮아지는 역자산 상태를 겪게 된다.
이번 연구는 충분히 가능성이 있는 1~2%의 주택 하락도 조사하였는데, 1~2% 하락은 큰 타격을 주지 않았다.
모델링에 따르면 가장 부유한 동네의 집 주인이 가장 먼저 위험에 처했다. 오클랜드에서 헌베이와 세이트 메리스 베이의 집을 현재 구매한 경우, 주택 가격이 10% 하락한다면 11개월 만에 주택 가치가 은행 모기지보다 낮아지게 된다. 14개월이 지나면 웨스트미어나 엡섬의 주택도 역자산 상태에 놓이게 된다.
만일 주택 가격이 한 해에 1~2%로 계속 하락한다면 헌베이와 세인트 메리스 베이의 주택 가치는 9년 만에 역자산 상태가 되고 웨스트미어와 엡섬은 12년 만에 역자산 상태가 된다.
만일 주택 가격이 일 년에 10%로 하락한다면 오클랜드 남동부에 있는 Whitford 동네는 9개월 만에 역자산에 빠지게 될 것이며, 1%씩 하락한다면 7.5년 만에 주택 가격이 은행모기지보다 낮아질 것이다.
같은 시나리오를 적용했을 때 뉴질랜드 어느 지역도 오클랜드만큼 타격을 받지 않았다. 웰링턴의 경우 최악의 시나리오(10% 하락)가 발생하면 Oriental Bay, Seatoun, Ohariu 동네의 집값은 1년 반 만에 역자산에 빠지게 되며, 집값이 1~2% 하락한다면 7년에서 11년 안에 역자산 상태가 된다.
이번 모델링은 미래 시장에 대한 예측이 아니라 만약의 경우라는 시나리오를 제공할 뿐이다. 뉴질랜드 부동산 시장이 일관되게 계속해서 하락할 가능성은 매우 희박하다. 실제로 현재 뉴질랜드 부동산은 강한 수요로 인해 주택 가치가 유지되고 있으며 미래 성장을 보장할 수 있다.
현재 가격으로 집을 장만한 가정이 주택 가격 하락에 가장 민감하게 영향을 받았다. 5년 전에 집을 구매한 주택 소유자는 주택 가격이 1%씩 매년 감소한다고 해도 역자산을 겪으려면 42년이 필요하다. 주택 가격이 5%씩 하락해도 역자산까지는 최소 9년이 걸린다.
OneRoof/Valocity의 모델링 가정 조건:
-20% 주택 담보금으로 은행에서 80% 대출
-기본 원금 및 이자 상환
-해마다 일관되게 가치 하락
-최소 모기지 원금 상환 조건