부동산 투자, 여전히 매력 있나?
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정부는 양도세 도입을 철회했으나, 임대 주택 기준을 강화하고 투자용 주택의 손실을 다른 소득에서 공제하지 못하도록 하는 등 다른 조치로 부동산 투자자의 의욕을 꺾고 있다.
주택 가격 상승이 주춤하여 임대 주택을 통한 자본 이득은 앞으로 몇 년 동안은 기대하기 힘들어질 듯하다.
그런데도 여전히 많은 뉴질랜드인은 은퇴를 준비하는 최선의 방법으로 부동산 투자를 고집한다.
작년에 313,596명이 임대 소득을 신고했다.
CoreLogic은 2018년 이후 주택 가격보다 렌트비 인상 속도가 빠르다고 발표했다.
그렇다면 어떻게 부동산 투자를 시작하면 좋을까?
가장 좋은 방법은 먼저 첫 집을 장만하는 것이다. 첫 집을 유지하고 기다리다 보면 부동산 가격이 오르게 되고, 그 오른 자본 가치를 가지고 은행에서 추가 대출을 받아 두 번째 집을 구매하는 게 가장 일반적인 키위 방법이다.
지금은 투자용 주택에 대해 최소 30%의 담보를 요구한다.
오클랜드 주택 중간 가격은 현재 $856,000이다. 그런데 5년 전에 오클랜드의 주택 중간값은 57만 달러였다. 5년 전에 집을 샀다면 현재 집을 담보로 지방의 저렴한 임대용 주택 한 채는 구매할 수 있을 것이다.
투자자는 보통 임대용 주택을 고를 때 두 가지를 기대한다. 렌트비가 모기지를 충당하여 현금 흐름이 가능하고, 향후 집값 상승이 가능한지 살펴본다.
보통, 비싼 동네의 비싼 집은 임대수익률이 낮은 반면, 집값 상승 폭이 크다.
반대로 인기 없는 동네의 저렴한 집은 임대수익률은 높으나 집값 상승은 기대하기 어렵다.
부동산 자본이득만을 생각하는 투자자는 보통 지금과 같이 주택 가격이 약해질 때는 뒤로 물러난다.
CoreLogic의 자료에 따르면 기스본 아래에 있는 와이로아(Wairoa)의 연 임대수익률은 9%로 은행 저축보다 3배 이상을 기대할 수 있다.
그리고 이 지역의 주택 가치는 20% 이상 인상되었다.
반면, 오클랜드의 부자 동네의 연 임대수익률은 1.3% 미만이지만, 몇 년 동안 상당한 자본이득을 보았다.
부동산 투자자인 Graeme Fowler는 침체한 부동산 시장에서 빠른 재산 증식을 기대하긴 힘들다고 말했다. 부동산 가격이 하락하는 시장에서 플리핑과 같은 전략은 먹히지 않는다. 급하게 팔려고 할수록 가격을 제대로 받지 못할 수 있다.
하지만, 임대수익률이 7% 이상이라면 어떠한 가격이라도 문제가 되지 않을 것이라고 Fowler 투자자는 말했다. 장기적인 안목을 가진 투자자는 부동산 가격의 변화에 크게 염려하지 않으며 어떤 일이 일어날지 추측하는데 많은 시간을 낭비하지 않는다. 안전한 전략을 마련하여 5년, 10년, 20년 이상을 내다보고 투자를 한다.
투자자라면 해마다 모기지 부채를 탕감하면서 안전한 전략을 세워야 한다.
기본에 충실하며, 세입자가 선호하는 동네와 주택 유형을 선택하여 공실률을 낮춘다. 현재 오클랜드에서 가장 인기 있는 렌트 집은 방 2~3개짜리이다.
임대수익률이 너무 낮으면 유지 보수 비용을 지불하거나 정부의 새로운 규정을 충족시킬 때 현금 문제가 발생할 수 있다.