주택가격 어디까지 하락할 것인가
ASB, 1970년대 이후 가장 큰 하락폭인 20%로 집값 하락 예상
ASB는 인플레이션을 조정하면 주택가격이 정점에서 20%까지 떨어질 수 있다고 경고하고 있다. 연초만 해도 대부분의 경제학자들이 7%의 하락을 예상했고 지난 주 Westpac 은행의 15% 하락에 이어 이번엔 ASB가 20%의 하락을 예상했다.
올해 주택시장은 침체기에 있다. 이번 주 Real Estate Institute의 수치에 따르면, 4월에 주택 판매 수는 3월 대비 거의 30% 감소했으며, 전국 주택 중간가격은 같은 기간에 1.7% 떨어져 전국적으로 약 5% 하락했다.
ASB의 경제학자들은 지난해부터 강조한 주택시장의 잠재적 위험 세가지가 한꺼번에 나타났다고 말했는데, 엄격해진 신용대출 조건과 주택담보대출 금리의 상승, 신규 주택 공급의 증가가 바로 그것이다.
경제학자들은 앞으로 12개월 안에 변동금리가 적용된 모기지를 포함하여 주택담보대출 중 약 60%가 재설정되고, 거의 대부분의 모기지 금리가 대폭 증가하여 그 영향력을 느끼게 될 것이라고 말했다.
주택시장이 기울어진 것은 새로운 책임대출규범(responsible lending rules)으로 인한 신용 경색과, 까다로워진 주택담보대출비율(LVR) 규제 때문이라고 경제학자들이 말했다. 경제학자들의 예측에 따르면, 작년 하반기에 주택담보대출 금리가 큰 폭으로 빠르게 상승하였는데, 곧 시장 전체에 영향을 미쳐 올해 하반기 집값에 큰 역풍을 일으킬 것이다.
전체적으로 최고점에서 최저점으로 12% 하락하여 2021년 초반 가격대로 돌아갈 것으로 예상되는데, 그럼에도 코로나 19 초반보다는 27% 더 높은 가격일 것이다.
그런데 가격 인플레이션을 조정하면, 집값은 1970년대 이래 가장 큰 폭인 약 20%까지 떨어질 것이다. Westpac은 15%의 하락을 예측하였고, 오클랜드와 웰링턴에서 가장 큰 폭의 하락이 있을 것으로 예상하고 있다.
ASB의 경제학자들은 금리 상승으로 인해 주택담보대출 상환의 어려움이나 강제 매각 등으로 이어지진 않더라도, 올해 사람들의 지갑에서 돈을 빼낼 것이라고 말했다. “금리가 더 오르면 신규 주택구입 또는 매각 예정자도 계산을 달리 해야 할 것이다. 은행이 채무 상환 가능성을 평가하기 위해 사용하는 테스트 금리가 문제가 될 수 있는데, 증가하는 금리 추세를 따라 테스트 금리도 작년 중반의 평균 6.3%에서 현재 7%까지 빠르게 올라 은행에서 사용되고 있다.”고 덧붙였다.
또한 신규 주택의 공급이 증가하면서 가격을 낮추는 데 도움을 주고 있으며 앞으로도 주택 공급이 추가될 것이라고 경제학자들은 말했다. 주택 건설 호황기에 5년째 접어들었고 이는 점점 더 많은 부동산 재고와 신규 거래 건수로 이어질 것이다. 인구 증가율은 급감하고 새로운 건축이 늘자 주택 부족현상이 빠르게 잠식되었다. 그렇다고 2023년에 예상되는 국제 순이동을 통한 인구증가 때문에 너무 비관적이 될 필요는 없다.
경제학자들은 모기지 금리가 낮아지고 해외로부터 인구 유입이 증가하면서 2023년 하반기에 부동산 시장이 바뀌고 가격은 다시 오를 것이라고 전망했다.
