논란많은 부동산 대책, 영역별 미치는 영향은?
투자자, 세입자, 첫 주택 구매자, 기존 주택 소유자, 별장 소유자의 주택 매매시 달라진 점
과열된 부동산 시장을 잡겠다고 정부가 기습 발표한 ‘부동산 규정’을 두고 논란이 크다. 당장 치솟는 집값을 진정시키기 위한 적절한 조치였다는 긍정적 평가보다는 장기적인 실효성에 의문을 표하는 쪽이 대세이다.
‘부동산 시장 자체에 대한 몰이해에서 비롯된 터무니없는 정책’이라는 국민당 David Bennett의 언급이나 ‘공정하지 못한 규제를 철회하지 않으면 렌트로 내 놓은 매물을 모두 몰수하겠다.’는 투자자들의 거센 반발은 물론 ‘첫 주택 구매자들에게 실질적 도움이 되지 않는 무용지물 정책’이라는 강도 높은 비난이 쏟아지고 있다.
논란이 많은 새 부동산 규정의 영역별 핵심 사항을 알아보면 다음과 같다.
부동산 투자자 (Investors)
>> 주택 담보 대출 이자 상쇄 불가
2021년 3월 27일 이후로 구입한 투자용 주택에 대한 모기지 이자에 대해 세금 클레임을 할 수 없게 된다. 3월 27일 혹은 이전에 구매한 투자용 주택에 대해서는 4년에 걸쳐 새 규정이 단계적으로 적용되게 된다. 다만 새로 지은 주택에 대한 투자용 부동산은 이자 클레임을 할 수 있도록 예외 조항에 분류될 수 있지만, 자세한 사항은 아직 정해지지 않았다.
예를 들어, 3월 27일 이후에 매입한 렌트용 주택에서 얻은 세입이 일년에 $20,000 달러이고 주택 담보 대출 이자로 $12,000달러를 연간 지불했다고 가정하자. 새 부동산 규정 적용 전에는 $12,000 달러를 비용처리하고 남은 순이익 $8000 달러에 대해서만 임대 수익에 대한 세금이 부과되었다. 그러나 새 규정 하에는 총 세입 $20,000 달러에 세금이 적용된다.
>> 양도소득세 면제 적용되는 투자용 부동산 최소 보유기간 – 5년에서 10년으로 연장
양도 소득세(Capital gains tax)를 면제받기 위해 보유해야하는 투자용 부동산의 최소 기간 (The bright-line test)이 5년에서 10년으로 연장되었다. 10년 기간 적용 대상은 3월 27일 이후에 매입한 투자용 부동산이며, 새로 지은 주택은 적용 대상에서 배제된다.
예를들어, 2015년 10월 1일에서 2018년 3월 사이에 소유주 거주 목적이 아닌 용도의 주택을 구매했다가 2년 안에 매도할 경우 양도 소득세가 적용되고, 2018년 3월 이후 구입한 후 5년 안에 매도 시 양도 소득세가 적용된다. 2021년 3월 27일 이후 소유주 거주 목적이 아닌 용도의 주택 구매했다면, 구매 시점으로부터 10년 안에 주택을 매도할 경우 양도 소득세가 적용된다.
자가 주택 소유자 (Ownder -occupiers)
자신이 매입한 주택에서 거주한다면 이번 새 부동산 규정에는 해당 사항이 없다. 새 규정에 따르면 거주하고 있는 주택을 매도할 경우 ‘자가소유(own home)’ 라는 사항을 기간에 상관없이 매 2년 안에 2번씩 사용할 수 있다. 즉, 양도소득세 적용 대상에 대한 예외(exclusion)에 해당된다.
별장 소유주 (Bach ownders)
>> 양도소득세 면제 적용되는 투자용 부동산 최소 보유기간 – 5년에서 10년으로 연장
양도 소득세 면제를 위해 최소 10년을 보유해야 한다는 관련 법(the bright-line test)이 별장에도 적용된다. 세율은 개인의 소득세율(a person’s normal income tax rate)을 따르게 된다. 예를 들어 소득이 가장 높은 군에 속하는 개인이 별장을 구입한 시점으로 부터 10년 이내에 매도했다면 시세 차익의 39%를 세금으로 내야한다.
>>양도 소득세 면제 경우
만약 별장을 소유하고 있는 기간의 50% 이상을 주요 거주지로 사용했다면 ‘자가 소유(own home)’ 사항을 사용하여 양도 소득세 적용 예외로 분류될 수 있다.
세입자
새로 도입된 부동산 규정이 렌트 시장에 정확히 어떠한 영향을 미칠지는 아직 분명하지 않지만, 다수의 전문가들은 임대주들이 임대용 주택을 매도하거나 늘어난 세금 부담을 렌트비에 전가할 것이라고 예상하고 있다. 즉, 임대인이 바뀌는 불편을 겪어야 하거나 렌트비 인상을 직면해야 할 가능성이 높다.
정부의 새 임대차법에 따르면 임대인은 렌트용 부동산에 대해 1년에 한 번만 렌트비를 인상할 수 있다. 뉴질랜드 부동산 투자 협회(NZ Property Investors Federation) 회장 Sharon Cullwick은 개정법이 렌트비 인상폭 증가를 초래할 것이라고 지적했다.
첫 주택 구매자 (First-home buyers)
>>정부 보조 (the First Home Grant and Loan Schemes) 대상 확대
생애 처음으로 주택을 구매하는 경우라면 4월 1일부터 적용되는 개정된 정부 구매 지원 (the First Home Grant and Loan schemes)을 확인해 볼 필요가 있다. 정부에서 제시한 자격 사항에 해당한다면, 기존 주택 구입 시 최대 $5000 달러의 보조금을, 새 주택의 경우 최대 $10,000 달러를 받을 수 있다. 5% 디파짓을 신청할 수 있는 소득군은 개인의 경우 연 소득이 기존 $85,000에서 $95,000이하로, 2명 이상 공동 매입의 경우 기존 $130,000 달러에서 $150,000 달러이하로 신청자격 폭을 넓혔다. 신청이 가능한 주택 가격 상한선 역시 상향 조정되었다. 오클랜드의 경우 기존 $650,000 달러에서 $700,000 달러로 높아졌다. 자세한 신청 자격 사항은 Kaingaora 정부 웹사이트를 참조하면 된다.
