뉴질랜드 집 값이 비싼 이유
왜 뉴질랜드 집값이 이렇게 비싸졌을까?
20년 아니 10년 전만 해도 오클랜드 부동산 가격은 저렴했다.
부동산 전문가들은 뉴질랜드 주택 가격 상승의 가장 큰 오인은 비싼 땅값이라고 말한다. 최근 부동산 가격이 안정되었다고 하지만, 여전히 오클랜드 집값은 세계에서 비싼 편에 속한다.
그렇다면 언론에서 자주 말하는 Affordable, 즉 구매 가능한 비싸지 않은 집값, 또는 저렴한 집값 또는 서민들이 구매할 수 있는 집값은 어느 정도인가?
경제학자들이 사용하는 한 가지 방법으로는 가계 소득의 중간값과 집값의 중간값을 비교한다. 예를 들어 interest.co.nz이 발표한 뉴질랜드 2018년 6월 가계 소득 중간값이 $88,904이었고, 주택의 중간값이 $560,000이었다. 결국 집값은 가계소득의 6.3배만큼 비싸다. 경제학자들은 대체로 집값이 가계소득의 3배 정도일 때, 구매가능하고 저렴하다고 평가한다.
그런데 뉴질랜드에서 집값이 소득의 3배 정도로 낮았던 적이 과연 있었던가?
경제학자 Selena Eaqub 과 Shamubeel Eaqub은 1957년까지 거슬러 올라가 뉴질랜드 가격을 살펴보았다. 1957년부터 80년대 초반까지 뉴질랜드 주택 가격은 가계 소득의 3배 미만이었다. 하지만 1980년대 후반에 이후 주택 가격이 천천히 상승하다가 2000년대에 이르러 급격히 인상되었다.
물론 뉴질랜드 지역별로 수치는 달랐다. Interest.co.nz의 8월 자료에 따르면 오클랜드의 경우 주택 가격은 가계 소득의 9.2배였고, 웰링턴은 6.12배, 그리고 크라이스트처치는 5배였다.
경제학자 Shamubeel Eaqub은 뉴질랜드 집값이 비싼 이유로 3가지를 꼽는다.
1. 토지 공급
주택 가격 상승의 가장 큰 원인은 토지 비용이라고 Eaqub 경제학자는 말했다. 1995년 이후 토지 비용은 소득보다 73%나 빠르게 상승했다. 뉴질랜드에 땅이 많다. 하지만 주택을 지을 수 있는 토지가 제한되어 있기에 토지 비용이 상승한다. 아주 많은 땅이 복잡한 규칙과 규제로 묶여 있다. 도시 경계를 확장하고 도심에 고층 주택을 건설해야 집값을 낮출 수 있을 것이다.
2. 인프라 구축 비용
인프라가 구축되어 있지 않은 땅은 녹초지에 불과하다. 새 주택이 들어서려면 도로, 상하수도, 전기 시설이 필요하다. 인프라 구축을 위해서는 큰 목돈이 필요하다. 정부나 카운실에서 이 기금을 마련하기 위해 재산세나 세금을 인상하려고 하면 유권자의 반대에 부딪힌다. 이는 정치적으로 인기가 없기 때문에 카운실 자문 위원회는 아직까지도 인프라를 위한 비용을 마련하지 못했다. 인구의 급격한 증가로 인프라 구축 비용은 천문학적으로 늘어났으나 카운실은 이에 대비하지 못했다고 Eaqub 경제학자는 말했다. 이제는 인프라 구축 비용을 신축 주택이 부담하는 방안이 도입되고 있다.
3. 정치적 규제
더 많은 주거용 토지를 확보하고 다세대 주택을 짓기 위한 계획은 종종 정치적 저항을 만나게 된다. 2013년 오클랜드 카운실의 유니터리 플랜으로 도시 경계를 확대하고 밀집 주택 건설을 가능하게 했다.
기존 주택 소유자는 자신의 집값이 낮아질 것을 우려해 이웃에 저렴한 주택 개발에 반대한다. 기득권은 투표 권리를 사용하여 주택 개발에 반대하기도 한다. 하지만, 젊은 새로운 세대가 주택 구매에 안전하게 참여하고 주택으로 인한 빈부 격차가 벌어지지 않게 하기 위해서라도 더 많은 토지를 공급하고 인프라를 구축해야 한다고 Eaqub 경제학자는 말했다.
