링 펜싱, 큰 효과 없을 듯
부동산 정보와 분석 회사인 CoreLogic은 투자용 부동산에 대한 링 펜싱(ring fencing) 제도가 부동산 시장에 큰 영향을 미치지 않을 것이라고 평가했다.
Kelvin Davidson 부동산 경제학자는 처음으로 부동산 투자를 하거나 큰 모기지를 가진 일부 투자자에게 링 펜싱 제도가 큰 영향을 미칠 듯 하지만, 부동산 투자를 전문으로 하는 대형 투자자들에게 큰 의미가 없을 것이라고 말했다.
링 펜싱은 곧 선발 위원회의 절차를 거친 후 의회에 발의될 것이다. 링 펜싱 법안이 의회를 통과하게 되면 더 투자자는 임대 주택에서 발생하는 손실을 개인 소득에서 공제받을 수 없다. 하지만 임대 주택 포트폴리오 안에서는 손익을 서로 차감할 수 있다.
Davidson 경제학자는 의례적인 형식을 거치고 나면 링 펜싱은 바로 실행될 것이라고 말했다. 그렇기 때문에 부동산 투자자는 지금부터 링 펜싱을 준비해야 할 것이다. 하지만 링 펜싱이 투자자에게 전반적인 영향을 미치지 못할 것이라고 Davidson 경제학자는 기대한다.
첫째로 중앙은행은 수년 동안 투자용 주택에 대해 30%의 담보를 요구하여, 평균적으로 과거보다 임대주택 운영 손실이 감소했다. 따라서 실제로 세금 감면 혜택을 활용하는 사례는 적을 것이다. 물론 여전히 세금감면 혜택을 이용하는 여러 사람이 있겠지만, 중앙은행의 대출 규제 이전보다는 훨씬 덜하다.
둘째로 투자자는 여전히 소득 감면 혜택을 볼 수 있다. 다른 소득에서는 사용할 수 없으나 같은 부동산 내에서는 활용할 수 있다.
2011년 4월에 감가상각비가 폐지되었을 때 투자자의 행동을 뒤돌아보자. 이 또한 부동산 투자 규칙에 관한 중요한 변화였지만, 그 때 투자자 활동 의욕을 감소시키지 못했다. 시기상으로 감가상각비 폐지로 인한 악재를 급격한 부동산 가격 상승이 막았는지도 모른다. 하지만 이제는 주택 가격 상승이 주춤해져 부동산 시장이 어떻게 형성될지 지켜봐야 할 것이다.
링 펜싱이 시작되면 가장 궁지에 몰리는 사람은 낮은 담보로 주택을 구매한 투자자일 것이다. 이들은 기존의 임대주택을 담보로 디포짓없이 또 다른 임대용 주택을 구매하고 운영해 왔다. 그래서 렌트비 수입만으로 모기지를 감당하지 못하여 다른 소득에서 세금 감면 혜택을 받아왔다. 아마도 이런 투자자들이 링 펜싱이 시작되기 전에 임대 주택을 판매하려고 할 것이다.
Davidson 경제학자는 임대주택이 부동산 매물로 많이 나온다고 해서 렌트 주택의 감소를 걱정할 필요는 없다고 말했다. 담보 비율이 높은 다른 투자자가 다시 구매하여 임대용 주택으로 운영할 수 있기 때문이다.
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