오클랜드 누수 아파트 바겐에 ‘투자자 몰려’
▲ 오클랜드의 Connaught 아파트 건물.
수리하거나 복원해야 하는 등의 문제가 있는 오클랜드 아파트 경매에 투자자들이 몰리고 있다. 투자용 부동산을 아주 저렴한 가격에 매입할 수 있는 기회를 노린 것이다. 수리 복원 문제의 가장 대표적 예는 ‘누수’로, 대부분 하자 아파트 매물이 이 경우에 해당한다. 투자자들 대부분이 보통 누수 문제가 전기, 배관, 안전 문제 등 여러 가지 다른 문제를 포함할 가능성이 있다는 것을 감안할 때 매도자 입장에서는 울며 겨자먹기로 아파트를 헐값에 처리하는 것이다.
하지만 전문가들은 저렴한 매도 가격에도 불구하고 하자 문제가 지는 여러 가지 잠재 비용 리스크를 잘 따져 보라고 권고하고 있다. 즉, 복구 비용일 얼마나 들 지, 복구가 끝난 후 아파트 가격이 총 비용을 상쇄하고도 남을 정도로 회복될 수 있는 지 등이 그 예이다. 아파트 복구 비용을 따질 때의 리스크로는, 주요 하자 사항이라고 알려진 부분 이외에 대부분 다른 여러 부분에서 하자가 같이 나타날 수 있다는 점이 대표적 예이다. 아파트 복구 수리를 하면서 새로운 문제가 발견되어 수리 비용이 크게 늘어나는 경우도 종종 있음을 감안해야 한다. 또한 비계작업이 필요할 경우 테넌트들이 입주를 꺼려할 수 있으므로 렌트 수익이 감소할 수 있다는 리스크도 있다. 건물의 보수 작업에 따라 테넌트가 아예 입주할 수 없는 상황이 생길 수도 있다. 즉, 투자자에게 렌트비 수익이 없는 경우가 생길 수도 있다. 최악의 상황에는 복구 작업이 한 번으로 끝나지 않고 여러 차례에 걸쳐 이루어져야 하는 경우도 있다. 실제로 시티 누수 아파트의 경우 복구 작업이 두 세 차례에 걸쳐 일어나는 경우가 비일비재하다. 마지막으로 고려해야 할 사항은 은행에서의 대출 가능 여부이다. 누수나 복구 작업이 필요한 하자 아파트의 경우 대출이 불가능한 경우가 대부분이다. 하자 아파트를 구매할 수 있는 바이어가 현금 보유자로 국한됨으로 이에 따른 경쟁이 줄어들어 매입 가격을 낮출 수 있는 장점이 있다.
오클랜드 시티 아파트 매매를 전문으로 하는 Ray White City Apartments와 City Sales 중개사가 최근 진행한 경매 결과를 보면, 15개 아파트 건물 중 9개 건이 복구를 요하는 하자 건물이었다. 하자 아파트 9개 건 중 7개 아파트가 경매 성공률 78%를 기록했고, 현금 바이어들의 경쟁이 활발하게 이루어졌다. 하지만 낙찰 가격은 부동산 정부 고시가/감정가에 현저히 못미치는 낮은 가격에 거래되었다.
7월 23일 아파트 경매 결과 -City Sales
● 3K/14 Waterloo Quadrant. The Connaught building. 33sqm studio. 2017년 정부 고시가 $350,000. 경매 낙찰 가격 $130,500.
● 9L/135 Victoria St West. Victopia building. 40sqm, one bedroom unit. 2017년 정부 고시가 $280,000. 경매 낙찰 가격 $125,000.
● 12M/135 Victoria St West. Victopia building. 30sqm, two bedroom unit. 2017년 정부 고시가 $260,000.경매 낙찰 가격 $120,000.
7월 24일 아파트 경매 결과 – Ray White
● 6C/14 Waterloo Quadrant. The Connaught building. 58sqm one bedroom unit with a car park. 2017년 정부 고시가 $710,000. 경매 낙찰 가격 $290,000.
● 3J/14 Waterloo Quadrant. The Connaught building. 35sqm studio. 2017년 정부 고시가 $370,000. 경매 낙찰 가격 $152,500.
● 4K/14 Waterloo Quadrant. The Connaught building. 33sqm studio. 2017년 정부 고시가 $360,000. 경매 낙찰 가격 $141,000.
● 3M/135 Victoria St West. Victopia building. 33sqm two bedroom unit. 2017 년 정부 고시가 $225,000. 경매 낙찰 가격 $95,000.