자가 주택도 양도세 대상이 되나요?
이번 한 주는 양도세 도입에 관한 보도가 넘쳐났다.
과세 정책자문위원회(Tax Working Group)의 권고에 따라 2021년부터 양도세가 적용될지는 아직 불투명하지만, 부동산 투자자와 경제학자들은 양도세 적용에 따른 손익 계산으로 바쁜 한 주를 보냈다.
양도세라는 게 복잡한 세법이어서 안을 들여다보면 더 어렵기만 하다.
2017년에 Grant Robertson 재무부 장관은 과세 정책자문위원회를 구성하고 이들에게 자가 주택에 대한 양도세 적용은 없을 것이라고 못을 박았다.
기대했던 대로 Sir Michael Cullen 자문위원장은 자가주택은 양도세에서 제외된다고 발표했다.
그런데 이 면제에도 몇 가지 예외 사항이 있다.
예를 들어 누군가 자가 주택을 에어비앤비로 사용한다면 양도세가 면제될까?
자문위원회의 보고서에 따르면, 자가 주택의 방 하나를 에어비앤비로 사용할 경우, 양도세가 적용될 수 있고 아닐 수도 있다.
만일 집의 50% 미만을 에어비앤비로 사용하고 집을 팔 경우 양도세 적용을 피할 수 있다. 하지만 이 경우 집주인은 에어비앤비 운영에 관한 세금 면제를 신청할 수 없다.
재산세나 보험금과 같은 비용에 대한 세금면제를 받게 되면 개인 주택이 아닌 영업 주택이 되므로 양도세 대상이 된다.
집을 홈오피스로 사용하는 경우도 이와 같다.
홈 오피스로 사용하는 공간이 50% 미만인 경우 집 주인은 세금 면제나 양도세 중 둘 중 하나를 선택해야 할 것이다.
비즈니스 운영에 대한 비용으로 세금 처리를 원한다면 집을 팔 때 그만큼 양도세를 부담해야 할 것이다.
홈 비즈니스를 하는 사람에게는 둘 중 하나를 선택하는 게 쉽지 않을 것이라고 Cameron Bagrie 경제학자는 말했다.
또한, 자가주택일지라도 4,500m2 이상의 택지가 있다면 양도세 면제 대상이 아니다. 큰 땅을 가진 라이프스타일 주택은 매매할 때 양도세를 내야 할 것이다.
플랫메이트도 에어비앤비나 홈 오피스 운영과 똑같다. 집주인은 양도세 면제 아니면 세금 감면 혜택 둘 중 하나를 선택해야 할 것이다.
양도세가 2021년부터 도입이 되어도 지금까지 얻은 부동산 가치가 대상이 되는 것은 아니다.
예를 들어 A가 2017년에 임대주택을 50만 달러에 구입했다고 하자. 그리고 2023년에 이를 80만 달러에 판매하였다. 그런데 양도세가 적용되는 시점인 2021년 그 집의 CV가 70만 달러였다.
이때 A가 부담하는 양도세는 2021년 이후 오른 집값 10만 달러만 해당한다.
그러니 현재 양도세를 얼마 내야할지 걱정할 필요는 없다.
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