주택시장을 견인한 세가지 요인
점점 인상되고 있는 건축 비용과 인구수의 증가는 낮은 금리, 왜곡된 세금 제도 및 턱없이 부족한 토지 공급량만큼 주택 가격을 상승 시키지 못한다는 새로운 연구 결과가 나왔다.
지난 20년간 주택 가격을 상승시켜온 주된 원인은 전 세계적으로 발생된 금리 하락, 세금 및 도시내 토지 공급의 제한이었다.
최근의 정책 변화 및 개혁에서 과거의 주택 및 도시 체계의 문제에 대해서 다루고자 하는 움직임이 관찰되고 있다.
주택 기술 실무진은 재무부인 Te Tai Ohanga, 주택 도시개발부인TeTuapapa Kura Kainga 그리고 연방준비은행인 TePutea Matua로 구성되었다. 해당 실무진은 Hamilton-Waikato 지역을 통해 얻은 데이터를 바탕으로 한 주택보고서를 발표했다.
그 보고서의 목적은 향후 국가의 의사 결정을 내리기 위해서 주택 시장의 호황을 일으킨 원인을 식별하는 것이었다.
해당 실무진의 의장인 재무부소속의 Dominick Stephens은 인구수의 증가와 건설비용과 같은 요인들은 그외 다른 세가지 주요 요인들보다 덜 영향을 미치는 것 같다고 말했다. 그는 전 세계적인 금리 하락은 뉴질랜드의 주택 차입 비용을 지속적으로 감소 시킴으로써 주택 구매에 대한 수요를 증가시켰다고 말했다.
만약 토지 공급이 보다 민감하게 반응했다면, 이는 보다 큰 주택공급에 대한 반응을 촉발시킴으로써 초기의 주택가격의 상승을 다소 완화시키고 임대료에 하방 압력을 가했을 것이다. 대신, 토지 공급의 제한은 금리 하락의 상당부분이 도시내 토지가격의 상승으로 이용되었음을 의미했다.
“도시내 높은 토지가격은 주택을 건설하고자 하는 동기를 증가시키지 않고도 더 높은 주택가격의 상승으로 이어졌다.”
Stephens는 토지의 공급이 제한된 상황에서 세금제도의 변화는 주택공급 혹은 임대료에 어떠한 영향을 미치지 않고도 도시내 토지의 가치에 영향을 미치는 경향이 있다고 말했다.
상기 세 기관은 특히 사회적 복지에 중점을 두면서 경제, 정부정책, 통화정책 및 주택 시장간에 어떠한 연관성이 있는지에 대해서 알기를 원했다.
지난 20년 동안 뉴질랜드의 주택 가격을 상승시켜온 주된 요인은 제한된 토지 공급의 맥락에서 봤을 때 전 세계적으로 발생된 금리 하락이었다.
해당보고서에 따르면 지난 20년 동안 주택 가격이 임대료 보다 훨씬 가파르게 상승함에 따라 주택가격/임대료 비율이 급격하게 증가하게 되었고 이에 따라 임대수익률(연간 임대료를 부동산의 가액으로 나눈 값)이 급격하게 하락하게 되었다.
Hamilton 및 Waikato 지역의 주택가격은 지난 20년동안 소득보다 훨씬 가파르게 상승했음에도 불구하고 주택담보 대출금리는 거의 절반수준으로 감소되었다.
2020년기준, 뉴질랜드는 OECD 국가들 중 가처분 소득 대비 주택비용의 비율이 가장 높았다. 보고서에 따르면 Waikato 지역의 주택가격은 2002년에서 2021년 사이에 무려 372%나 상승했으며 임대료의 경우 114% 상승하였다.
Waikato지역의 토지 중약 65%는 농업 혹은 임업의 목적으로 사용되고 있으며, 27%는 자생종 식생 그리고 1%가 도시를 이루고 있다. 보고서에 따르면 Waikato 지역은 다른 주요 중심지들 대비 비교적 적은 자연적 제약을 갖고 있다. 마오리들에게 있어서 중요한 의미를 갖고 있는 장소는 개발이 제한될 뿐만 아니라 완화될 수도 없다.
왜곡된 세금 제도는 주택가격, 토지가격, 임대료 및 건설비용에 영향을 미쳤는데, 이는 다른 지역들과 마찬가지로 Hamilton/Waikato 지역에도 영향을 미쳤다. 그중에서도 가장 유의미한 왜곡된 세금 제도는 다음과 같다.
● 귀속임대료 – 자가 거주자에게는 과세되지 않는 반면 투자로 얻게된 다른 형태의 소득에는 과세된다.
● 자본이득은 종종 과세 되지 않는 반면 다른 형태의 소득에는 과세된다.
● GST는 주택 건설 시 일시불로 부과되며, 유지 비용에 대해서 부과되는 반면 소비된 주택 서비스의 공급에는 부과되지 않는다.
보고서에 따르면 첫 왜곡된 세금제도는 다른 형태의 소비보다 주택 구매의 동인을 증가 시킴으로써 사람들이 그렇지 않은 경우에 비해서 보다 크고 보다 좋은 집에서 살고 싶도록 견인했다.
첫번째 그리고 두번째 왜곡된 세금제도는 또한 다른 투자 방식에 비해 주택의 투자 가치를 증가시켰다. 소유자 본인이 거주하는 주택에 자원을 투입 시키면 해당 소유자는 자본이득에 영원히 과세가 되지 않는 피난처를 얻게 된다.
