주택 임대차 개정법(Residential Tenancies Act) 2단계 – 2월 11일부터 발효

 

 

 

  1986년 이후 최대의 개편으로 개정안 상정부터 주목을 끌었던 주택 임대차 개정법 2단계가 이달 11일부터 발효된다. 이는 앞서 2019년 7월 1일부터 발효된 ‘건강 거주 기준 (Healthy Home Standards’)에 이어, 임대인들이 반드시 숙지해야 할 대부분의 임대차 개정법을 포함하고 있다. 사실상 임대인이 반드시 숙지하고 이행해야 할 모든 개편안이 이달부터 발효되는 셈이다. 앞서 발효된 건강 거주 기준법은 임대용 렌트 주택의 히트펌프(heat pump)나 고정난방 장치 및 인슐레이션 설치 의무화 등 습기, 배수, 난방, 환기 등에 대한 최소 기준을 명시하고 있다.  이번 개정안은 너무 임차인(Tenants) 편향적이 아니냐는 논란을 불러일으킨 만큼, 임대인(landlosrds)의 개편 내용 숙지가 절실히 요망된다. 

 

  개정법은 총 3단계에 걸쳐 실행되며, 주요 골자는 다음과 같다.

 

1단계 개정안: 2020년 8월부터 발효 시행

● 렌트비 인상 횟수:

개정전: 6개월에 한번 변경 가능

개정후: 12개월에 한번으로 제한

 

2단계 개정안: 2021년 2월 11일부터 발효 시행

● 임대 거주권 보장 (security of rental tenure): 기간 확정 임대 계약이 아닐 경우라도, 임대인이 최소 90일 전에 임대 계약 공지를 서면으로 공지하지 않으면 계약을 종료할 수 없다. 새로운 임대 종료 이유 및 이에 따른 서면 공지 기간 변경 등은 정부 관련 웹사이트를 참고하거나 임대 전문가에게 문의하여 착오가 없도록 해야한다.

● 기간 확정 임대 계약 변경 사항(changes for fixed-term tenancies): 임대인과 임차인이 미리 계약 연장 확정을 달리결정하지 않았을 경우, 기간 확정 임대(fixed-term tenancies)가 만료됨과 동시에 자동으로 기간 비확정 임대(periodic tenancies)로 전환된다. 임대 계약 종료를 원할 경우, 임차인은 최소 28일 전에 서면으로 (28-day notice), 임대인은 계약 종료 이유에 따른 사전 공지 기간에 따라야 한다. 

● 주택 변경: 임차인이 주택에 경미한 (minor) 변경을 요구할 경우, 임대인은 이를 거절할 수 없다. 임대인은 또한 임차인의 이러한 요구에 21일 안에 답변해야 한다.  

렌트비 입찰 금지 – 렌트비 공지 없이 임대용 부동산은 광고될 수 없으며, 렌트비 상향을 조장하는 경쟁 입찰 또한 금지된다.

● 광대역 통신: 임차인이 광대역 통신 설치를 요구할 경우 임대인에게 비용 전가가 되지 않는 한 임대인은 이를 거절할 수 없다. 다만, 임대 임차인이 이에 대해 달리 동의한 경우는 예외이다.

법원 조회에 대한 사생활 보호: 공공의 이익에 합당하다고 여겨지거나 이름 공개에 반대하는 법원 신청이 받아들여진 경우( A suppression order), Tenancy Tribunal에 더 이상 이름이나 인적 사항이 조회되지 않는다.

● 임대차 계약 사항: 임대차 계약 사항을 서면으로 임차인에게 공개하지 않는 것은 불법이다. 

임대차 분쟁 사법권 금액 상향 조정: 임대차 분쟁 케이스가 $100,000 달러 이하일 경우 임대차 분쟁 재판소(The Tenancy Tribunal)에 회부하여 사건을 조정할 수 있다. 법안 변경 전 임대차 분쟁 재판소의 최대 사법권 금액 상한선은 $50,000달러이었다.

 

3단계 개정안: 2021년 8월 22일부터 발효

● 가정 폭력: 임차인이 가정 폭력 하에 있을 경우, 금전적 페널티 없이 임대차 계약을 종료할 수 있다.

● 신체 폭력: 임차인이 임대인이나 주택 소유주 혹은 그의 가족이나 임대 중개인에게 폭력을 행사하고 경찰이 이와 관련한 혐의를 둔 경우, 임대인은 14 day notice를 주고 임대차 계약을 종료할 수 있다.

  임대차 개정법에 관한 더욱 자세한 사항은 관련 정부 기관 웹사이트나 전문 기관에 문의할 수 있다.