집값 상승을 노린다면, 지방에 투자
오클랜드는 앞으로 몇 년간 뉴질랜드 주택 가격 상승 지역에서 빠질 가능성이 높다고 한 은행 경제학자가 예측하였다.
ANZ의 수석 경제학자인 Sharon Zollner는 오클랜드의 최근 높은 주택 가격 상승으로 잠재적 수요층이 줄어 가격 상승에 제동이 걸렸다고 설명했다.
은행에 대출을 받아 오클랜드 중간 가격대의 주택을 구매하고 이를 유지하려면 평균 가계 소득의 50% 이상을 모기지 금리를 갚는 데 사용해야 한다고 지적했다.
현재 오클랜드는 지난번 금리 사이클이 최고에 달했던 때인 모기지 금리가 11%였을 때와 같은 수준의 가계 부담을 보여준다.
만일 금리가 인상되면 가계 부담이 더 크게 늘 것이다. 또한, 주택 가격이 지금보다 더 높아져도 평균 소득으로 이를 지탱하기 어려워 잠재적 수요층이 줄어들 것으로 예상한다. 오클랜드는 평균 가계 소득으로 유지 가능한 주택 가격에 이미 도달하여 더는 가격 상승을 기대하기 어렵다고 본다.
하지만, 뉴질랜드의 다른 지역에서는 이러한 경제적 문제가 아직 없어 가격 상승의 여유가 있다고 Zollner 경제학자는 지적하였다.
오클랜드 이외 지역의 주택 가격은 2008년 이후 가계 소득과 균형을 맞춰 성장하였다. 오클랜드 주택 가격은 지난 10년 동안 두 배로 올랐지만, 마나와투-왕가누이, 타라나키와 사우스랜드를 포함한 일부 지역의 집값은 30% 미만으로 인상되었다. 오클랜드 이외 지역의 주택 중간 가격에 대한 모기지 상환 금액은 평균 소득의 30% 정도이다. 지난번 금리 사이클이 최고조에 달했을 때 지방의 모기지 가계 부담 비율은 40%였다. 그렇기 때문에 아직도 가격 상승에 대한 여력이 충분히 있다고 본다.
역사적으로도 오클랜드 주택 가격이 정점에 달할 즈음 지방 가격은 상승하였고, 오클랜드의 주택 가격은 다음 주기까지 정체되어 있었다.
최근 부동산 업계의 통계에 따르면 오클랜드의 주택 중간 가격은 전년 대비 3.7% 상승한 반면 나머지 지역의 중간 가격은 8.4% 상승하였다. 오클랜드 주택 성장은 주춤해졌지만, 다른 지역의 주택 가격은 여전히 상승 중이다.
하지만, Shamubeel Eaqub 경제학자는 여기에 전적으로 동의하지 못하겠다고 밝혔다. 지방은 오클랜드만큼의 인구 증가 압력이 없기 때문에 앞으로도 계속 주택 가격 상승을 보장할 수 없다고 본다. 많은 지방이 근본적으로 취약한 경제 구조와 인구 고령화로 성장을 기대하기 어렵기 때문이다. 오클랜드의 성장이 멈추면 지방의 성장도 멈출 것이라고 Eaqub 경제학자는 지적했다.
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