투자용 주택, 얼마의 돈이 필요할까?

 

 

요즘 담보대출비율(Loan to Value Rations: LVR)에 관한 기사가 많이 나온다. 중앙은행이 담보대출 비율 제한을 거둬들여 투자용 주택도 80%까지 대출을 받기 쉬워졌다. 

 

지금 투자용 주택을 구매하고자 한다면 두 가지를 명심해야 한다. 충분한 자본 또는 현금이 있는가? 그리고 모기지를 감당할 안정적인 수입이 충분한가? 

 

현재 은행들이 3% 미만의 대출 금리를 제공하여 오클랜드에서마저도 투자용 주택으로 임대 수익을 기대할 수 있게 되었다. 

 

세입자들이 내는 렌트비만으로도 임대주택 모기지를 충당할 수 있다. 아니면 보험이나 재산세 약간만 부담하면 될 것이다.

 

그런데 불행히도 은행은 대출 승인을 할 때, 현재의 금리를 적용하진 않는다. 모기지 금리가 7%까지 상승했을 때 대출 신청자가 이를 충분히 감당할 수 있는지 계산한다. 

 

만일 임대 주택의 렌트비 예상 소득이 연 2만 달러라고 가정하면, 은행은 이의 75%만을 소득으로 인정해준다.  25%는 보험, 재산세, 관리비, 공실률 등을 고려해서 제외한다. 그래서 사용 가능한 소득은 $15,000로 줄게 된다. 

 

은행은 이 사용 가능한 임대 소득에다 모기지가 7%까지 상승했을 때의 시나리오까지 대비한다. 가까운 미래에 은행이 6%로 금리를 낮춰 계산할지도 모르지만 현재는 7%를 기준으로 신청자의 지급 능력을  검사한다. 

 

3% 미만의 현 금리에 비해 두 배 이상 높은 금리이지만, 은행은 만일 금리가 급상승했을 때에도 신청자가 모기지를 감당할 수 있는지 테스트하길 원한다.

 

모기지 브로커 Rupert Gough는 대략 임대 소득의 10배 정도를 은행에서 대출받을 수 있다고 말했다. 다시 말해 연 렌트비 소득이 2만 달러라면 은행으로부터 20만 달러를 빌릴 수 있을 것이다. 

 

Gough 브로커가 추천하는 계산법은 다음과 같다.

 

먼저 투자하고자 하는 주택을 찾는다. 그리고 가계 소득은 5배, 렌트 소득은 10배를 곱한다. (예를 들어 가계 소득이 10만, 렌트 소득이 4만이면, 50만+40만=90만 달러로 계산한다) 

 

마지막 금액이 지금 가지고 있는 집의 모기지와 새 투자용 주택 모기지를 충당한다면 은행의 승인을 받을 수 있을 것이다. 

 

이것은 대략적인 계산이지만 투자용 부동산을 구매할 수 있는지 알아보는 좋은 방법이라고 Gough 모기지 브로커는 말했다.