투자자, 새 주택으로 투자 방향 전환?
정부의 부동산 대책에 따른 신규 주택 인센티브에 주목
자신만의 새 주택을 갖는 것이 많은 사람들의 소망이지만, 1960년대와 70년대 건설 붐 이후 키위들은 새 집 보다는 기존 주택을 매입하는 쪽으로 돌아섰다. 카운슬 허가 등으로 건설 기간이 예상보다 길어지거나 추가 비용이 드는 등 여러 가지 이유에서이다. 하지만 최근들어 다시 새 주택 선호도가 증가하기 시작했고 3월 23일 발표된 정부의 부동산 대책이 이를 가속화시킬 것이란 전망이 우세하다. 이를 뒷받침하는 가장 큰 이유는 새 주택 매입 시 기존 주택보다 요구되는 최소 디파짓 금액이 적다는 점이다. 생애 첫 주택을 매입하는 경우라면 새 주택의 경우 단 10% 디파짓만 있으면 된다. 투자자의 경우에도 20%로 크게 높지 않다.
반면 기존 주택을 매입하는 경우에는, 생애 첫 주택 구매자는 최소 20%의 디파짓이, 투자자는 5월부터 최소 40%의 디파짓이 필요하다. 이 뿐만이 아니다. 부동산 투기 열풍을 막기 위해 기간을 10년으로 2배 연장한 양도 소득세 면제 부동산 최소 보유 기간과 투자용 부동산에 대한 모기지 이자 세금 공제 불가 등에 대한 규제도 새 주택 구매 시에는 예외가 된다.
CoreLogic의 선임 부동산 경제전문가 Kelvin Davidson은 이 같은 인센티브 제도가 투자자들이 기존 주택보다는 새 주택을 사도록 유도하고 건설 시장에 활기를 불어넣을 것이라고 전망했다. Opes Partners의 부동산 투자 코치 Andrew Nicol도 같은 의견을 내 놓았다. 그는 “부동산 대책 규제 발표 후 여러 가지 상황별 모델링 예시로 규제 영향을 분석했다. $600,000 달러 가격의 주택을 100% 주택담보대출로 구입하였을 경우, 15년에 걸친 이익을 계산했을 때 새 주택을 산 경우가 기존 주택을 산 경우보다 최소 $75,000 달러 이익을 더 가져올 수 있다. 투자자들이 높은 수익률을 가져다주는 새 주택으로 관심을 돌리는 것은 당연하다.”면서 “수익률 뿐 아니라 다른 잇점도 있다. 새 주택은 기존 주택보다 수익률 면에서 위험률이 적다. 최소 요구 디파짓 금액이 기존 주택의 경우보다 적은 데다가 주택 담보 이자율이 인상되더라도 이자액을 비용처리할 수 있어 손실에 대한 위험성이 적다.
기존 주택을 대대적으로 레노베이션해서 주택 가격 자체를 아주 높이는 경우가 아니라면, 투자자들에게 새 주택을 선택하도록 조언하고 있다.”라고 설명했다.
하지만 거주를 목적으로 한 구매자들에게는 역부작용도 예상된다. 특히 생애 첫 주택을 구입하는 경우라면 투자자들의 새 주택에 대한 선호 현상이 내집 장만 장벽을 높일 수 있는 요인이 될 수 있다. 정부의 부동산 대책에 따르면 첫 주택 구매자들 역시 새 주택에 대한 선호도가 높을 수 밖에 없다. 낮은 디파짓 요구 사항과 키위세이버 인센티브 때문이다. 기존 주택의 경우 최대 $5000 달러까지 정부 지원을 받을 수 있지만, 새 주택의 경우 최대 $10,000 달러로 금액이 늘어난다. 여기에 정부 지원을 받을 수 있는 주택 가격 상한선도 새 주택의 경우 더 높다.
부동산 부분 회계사 Anthony Appleton-Tattersall씨는 “현재 투자자들이 첫 주택 구매자만큼 새 주택에 관심을 보이고 있지는 않지만 추세가 역전되는 경향이 뚜렷해지고 있다. 기존 주택을 구입했을 때 세제 불이익이 있다면 새 주택으로 투자 방향이 바뀌는 것은 지극히 당연하다. 다만 이는 거주를 목적으로 하는 매입자들이 새 주택을 장만하기가 점점 더 어려워질 것을 예고한다.”라고 설명했다.
그렇다면 자산 가치 증가 측면은 어떠할까? 전문가들은 ‘새 주택’에 대해 정부가 어떻게 정의를 내리는 지에 달려있다고 조언한다. 현재 대부분의 경우에서 ‘새 주택’이란 부동산의 첫 번째 소유를 의미한다. 따라서 새 주택을 소유했던 투자자가 이를 되파는 경우 다른 투자자들에게는 매력이 떨어지게 된다. 주택 가격 상승에 한계가 있을 수도 있다는 의미하다. 같은 맥락으로 기존 주택의 경우 대지가 얼마나 크냐에 따라 자산 가치 증가폭이 좌우된다.
Morgages Online의 Hamish Patel는 “대지 크기는 부동산 가치 상승에 큰 역할을 하고 있다. 종종 새 주택보다 기존 주택이지만 넓은 대지에 있는 부동산의 경우 가격 상승폭이 더 큰 경우를 많이 보았다.”면서 “하지만 오클랜드의 경우에는 큰 대지를 가지고 있는 부동산을 찾아보기 힘들다. 대신 새로 지어진 타운하우스나 아파트를 쉽사리 찾아볼 수 있다. 비록 자산 상승폭이 풀 섹션의 기존 주택보다 낮다고 예상되더라도 낮은 디파짓과 좀 더 용이한 주택 담보 대출의 잇점을 활용하여 일단 부동산을 소유하는 편이 현명하다. 인구가 증가하는 한 주택 가격은 오르게 되어있기 때문이다.”라고 조언했다.
