2020년 주택 시장에 대해 알아야 할 5가지
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2020년 부동산 시장이 본격적인 활동을 시작하기 전에 부동산 시장에 대한 기대가 크다. 2019년의 부진한 성적을 깨고 올해에는 주택 가격이 다시 상승할 것이라는 전문가의 예측이 주도적이다.
올해 과연 주택 가격이 계속 상승할까? 오클랜드 주택 부족 문제를 해결할 만큼 신규 주택 개발이 가능할까? 금리의 향방은? 그리고 다가오는 총선은 부동산 투자자에게 어떠한 영향을 미칠까?
이번 호의 첫 기사에서는 부동산 전문가들이 바라보는 2020년 부동산 전망을 소개한다.
주택 가격 상승
지난 2년 동안 뉴질랜드 부동산 시장에서는 오클랜드 부동산 경기 침체가 주요 이슈였다. 그러나 지난 4개월 동안 오클랜드 부동산 가격이 다시 꿈틀대기 시작했다.
Westpac 경제학자는 오클랜드 주택 가격이 2020년에 5%가량 성장할 것이며, 전국 가격은 이보다 더 상승할 것이라고 전망했다.
연간 주택 가격 인플레이션은 이미 5.6%에 이르렀으며, 2020년 4월까지는 7%에 도달할 것으로 본다.
Westpac은 낮은 금리, 이민자 상승, 그리고 낮은 실업률과 강한 경제를 바탕으로 2020년 부동산 시장이 성장할 것이라고 긍정적인 전망을 내놓았다. 뉴질랜드 전체 부동산 가격은 올해 7% 이상 상승할 것이라고 본다.
OneRoof의 Owen Vaughan 편집장은 뉴질랜드 전체 부동산 가격이 상승할 것으로 예상하지만, 2019년을 장악했던 불안감이 쉽게 떨치지는 않을 것이라고 말했다.
James Wilson 데이터 분석가는 올해 오클랜드 부동산 가격은 2~5% 사이에 상승할 것이라고 기대했다.
CoreLogic의 Nick Goodall 연구원은 전국적으로 더 많은 주택이 판매되고 있어 뉴질랜드 전체 주택 가격은 5% 이상 상승할 것으로 예상한다.
부동산 회사 Colliers가 4,518명의 뉴질랜드인을 대상으로 한 설문 조사 결과 응답자의 49%가 오클랜드 부동산 가격이 2020년에 상승할 것이라고 답했다.
금리 변화
아마도 2020년 부동산 가격의 가장 큰 걸림돌은 금리 인상 가능성이다. Stephens 경제학자는 2020년 초반 초저금리 찬스를 활용해 부동산을 구매하려는 투자자나 첫 주택 구매자 덕분에 부동산 시장은 뜨거울 것으로 예상하지만, 만일 중앙은행이 후반기에 금리를 인상하면 가격 상승에 제동이 걸릴 것이라고 말했다.
일부 금융 전문가들은 중앙은행이 목표로 하는 2%의 인플레이션을 달성하기 위해 올해에도 금리를 인상하지 않을 것이라고 예견한다. 하지만, 부동산 가격이 생각보다 빠르게 상승한다면 중앙은행이 금리를 인상할 가능성을 배제할 수 없다.
CoreLogic의 Goodall 연구원은 일부 은행은 이미 고정 금리를 인상하기 시작했으며, 2020년에 금리 인상 가능성이 있다고 지적했다. 만일 금리가 인상되면 주택 가격은 2021년에 하락하게 될 것이다.
또한, 보험회사들이 ‘위험 기반 가격 책정’을 통해 보험료를 인상하고 있다. 침수나 지진 우려가 있는 지역의 보험료는 크게 상승하고 있다.
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선거 불확실성
늦어도 2020년 11월 21일 전까지 뉴질랜드 총선이 실시될 것이다. 일반적으로 총선은 부동산 시장에 불안감을 조성하고 가격 상승에 제동을 걸게 된다.
Valocity의 Wilson은 선거를 앞두고 구매자와 판매자가 신중한 판단을 위해 구매 결정을 미루게 된다고 전했다.
2017년 선거에서는 부동산이 가장 중요한 이슈였지만, 최근 정당들은 이 문제에 대해 침묵하고 있다. 정부는 10만 개의 저렴한 키위빌드 주택 공급 약속을 지키지 못했으며 2019년 가능한 많은 주택을 건설하겠다고 정책을 변경했다.
부동산 투자자 연맹의 Andrew King 대표는 대부분 투자자는 정책 설명과 관계없이 국민당을 지지한다고 밝혔다.
투자자 복귀
OneRoof의 Vaughan 편집장은 투자자들이 부동산 시장으로 돌아오고 있다고 전했다. 오클랜드와 타우랑가는 높은 주택 가격 때문에 임대 수익률이 낮아 투자자들이 지난 2년간 외면해왔지만, 최근 모기지 대출 자료를 보면 이 두 도시에서 투자자 활동이 다시 늘어나고 있다.
오클랜드에서 대중교통의 요지나 주택 단지 개발이 진행되는 외곽 동네의 주택 가격이 상승할 가능성이 높다.
부동산 호황기에 투자자는 부동산 시장을 이끄는 주도적 그룹이었지만, 2016년 대출 규제가 시작되면서 투자자 비율이 감소했다. 또한 모든 임대주택은 천장과 바닥에 단열재를 시공해야 하며, 거실에 고정식 난방 기구를 제공해야 한다. 투자자 입장에서 임대 수익은 감소했고, 임대 주택 관리 및 유지 비용은 상승하여 투자 매력이 감소했다.
부동산 투자자들은 정부에게 임대 주택을 소유하고 유지하는 게 더 어려워지고 있다고 불만을 표하고 있지만, CoreLogic의 Goodall 연구원은 개미 투자자들이 임대 주택에 더 투자할 준비가 되어 있다고 말했다.
3~4개의 부동산을 소유한 소위 엄마아빠 부대는 양도세 도입 폐지에 힘입어 자신감을 얻고 새로운 임대주택 구매에 나서고 있다.
특히, 이자율이 낮고 은행들이 주택 융자를 제공할 의향이 높아져 2020년은 투자자의 해가 될 것이라고 Goodall 연구원은 말했다.
반면 주택 가격이 더 상승함에 따라 첫 주택 구매자의 활동은 감소할 것으로 보인다.
신규 주택 공급
정부는 신규 주택 구매자에게 주택 개발에 필요한 도로, 상하수도 관이나 기타 인프라 건설 비용을 부담하도록 하는 법안을 의회에 제출했다.
오클랜드 북쪽 밀데일에서 시범적으로 민간 투자자와 정부가 9,000채의 신규 주택 개발을 위한 9,100만 달러의 인프라 기금을 조성했다. 정부가 먼저 투자하고 주택 구매자가 최대 35년 동안 1년에 $1,000의 부채를 상환하는 계획이다.
만일 이 계획이 없었다면 밀데일 개발자는 오클랜드 의회가 인프라에 필요한 자금을 확보할 때까지 10년을 더 기다려야 했을 것이다.
의회 법안이 아직 초기 단계이지만, 오클랜드 주택 개발을 더 빨리 진행하여 주택 부족 문제를 해결하기 위해서는 이 법안이 필요하다고 Infrastructure NZ의 Paul Blair 대표는 말했다.