40% 디파짓! 치솟는 집값억제에 효과 있을까?
40% 디파짓 규정이 이제 곧 시행될 예정이지만, 질주하는 주택시장을 진정시키기에는 그다지 효과가 없을 것이라는 게 일부 관계자들의 평이다.
The First Home Buyers Clubd의Lesley Harris는 LVR(loan to value ratio) 규정의 재도입으로 인해 첫 주택 구매자들이 투자자들과 경쟁하는데 도움이 되겠지만, 현재 주택시장의 가장 큰 문제 – 즉 ‘지나치게 까다로운 은행의 대출 및 채무관리 기준’- 를 해결하기에는 부족하다고 말했다.
주택시장은 이미 상당히 악화된 상태이기 때문에, 이번 규정이 첫 주택구매자에게 큰 득이나 해가 될 거라고 생각지는 않지만, 시장에 큰 영향을 줄지는 회의적이라고 덧붙였다.
주택가격이 상승하고 은행의 대출기준이 점점 엄격해지는 지금, 첫 주택 구매자들은 큰 좌절감을 맛보고 있다고 Harris는 언급했다.
또한, 그녀는 LVR규정이 강화 되면서 시장을 떠나는 투자자들도 있겠지만, 일부 투자자는 시장에 남기 위해 다른 전략을 찾을 거라고 전망했다.
투자자들은 회전신용대출을 이용하거나, 기존 소유자산을 담보로 추가 자금을 마련 할 수 있을 것이다. 투자자들이 주택시장에 남을 방법은 여러 가지가 있다.
Squirrel mortgage brokers의 John Bolton은 이미 은행들이 융자대출과 채무관리 기준을 강화 했기 때문에, 높은 LVR 효과는 미미할거라고 언급했다.
그는 “집값상승세가 조금은 주춤 할 수 있고 일부 투자자들이 시장을 떠날 수 있다. 하지만, 지금 주택시장을 움직이는 사람은 투자자들이 아니다. 다른 지역은 몰라도, 오클랜드 주택시장을 움직이는 이들은 바로 첫 주택구매자와 개발업자들이다.” 라고 말했다.
수많은 개발업자들이 재개발이 가능한 부동산을 사들여, 집을 철거하고 타운하우스를 짓고 있다. 800sq m 넘는 부동산 매물을 모조리 사들이는 건설업자나 소규모 토지개발업자들이 부동산 가격 상승의 원인 중 하나라는 것이다.
Ray White Manukau의 Adam Thomson은 자신의 영업관할지역에서는 LVR 규정이 가격상승에 영향을 주는 것 같지는 않다고 말한다.
투자자와 구매자 비율이 균형을 유지하고 있어, 투자자가 줄어들면 주택구매자가 더 많아 질것이다. 또한, 제2금융기관을 통한 대출 등, 디파짓 규정강화에 대응하는 방법들을 모색할 것 이라는 게 Thomson의 의견이다.
하지만 경제전문가 Tony Alexander는 LVR 규정 강화가 주택시장을 진정 시킬 거라고 예측한다.
과거 시행됐던 LVR 규정 정책을 보면, 20% 디파짓은 시장에 큰 영향이 없었고, 2015년에 시행됐던 30% 디파짓은 일시적으로 영향을 주었을 뿐, 규정 시행 3~4개월 후 효과가 없어졌다. 하지만 2016년 7월 투자자에게 적용된 40% LVR는 기본적으로 오클랜드 주택가격 상승을 막았다는 것이다. 따라서 주택 임차법 개정안 발효와 맞물려서 주택시장은 안정될 거라고 Alexander는 믿는다.
주택시장의 많은 변화를 경험한 몇몇 장기 투자자들은 관리가 까다로운 부동산 자산을 처분하기에 최적의 때라는걸 알 것이기 때문이다.
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